상가 임대차의 경우 3기의 차임액에 해당하는 금액을 연체한 사실이 있는 경우 (갱신시 연체된 차임을 일괄하여 변제하여 연체를 해소했더라도) 임대인은 임차인의 갱신요구를 거절할 수 있습니다. 이는 임대차계약관계는 당사자 사이의 신뢰관계를 기초로 하므로 종전 임대차기간에 차임을 3기에 달하도록 연체한 사실이 있는 경우에까지 임차인의 일방적 의사에 의하여 계약관계가 연장되는 것을 허용하지 않겠다는 취지입니다.
또한 임대차 기간 중간에 임차인이 차임을 3기 연체한 이상 임대인에게는 해지권이 발생하고 이와 같은 임대인의 해지권은 임차인의 반복된 차임연체로 인하여 신뢰가 상실된 경우 임대인이 계속적 계약인 임대차관계로부터 벗어날 수 있도록 한 취지로써 설령 사후 변제 등의 사유로 연체 차임액수가 3기에 미달하게 되었더라도 임대인이 이미 취득한 해지권은 소멸하지 않습니다.
또한 위와 같이 3기 이상 차임 연체사실이 있는 경우 임차인에게 권리금회수기회가 보장되지 않습니다.
다만 2020. 9. 29. ~ 2021. 3. 29. 기간 동안 연체된 차임은 차임연체로 인한 해지, 갱신청구권 행사 및 권리금회수 기회보장 등의 규정 적용에 있어서 임시특례법에 의해 연체된 차임으로 보지 않습니다.
위 법리는 주택임대차에도 그대로 적용될 것이며, 2기 이상 차임을 연체한 임차인은 갱신청구권 뿐만 아니라 묵시적 갱신도 인정되지 않습니다.
주택임대차보호법
민법 제640조 : 건물 또는 공작물의 임대차에는 임차인의 차임 연체액이 2기의 차임액에 달하는 때는 계약을 해지할 수 있다.
① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다.
② 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.
③ 2기(期)의 차임액(借賃額)에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 제1항을 적용하지 아니한다.
① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.
1. 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
상가임대차보호법
① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2013. 8. 13.>
1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
① 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 다만, 제10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다
임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.
임차인이 이 법(법률 제17490호 상가건물 임대차보호법 일부개정법률을 말한다) 시행일부터 6개월까지의 기간 동안 연체한 차임액은 제10조제1항제1호, 제10조의4제1항 단서 및 제10조의8의 적용에 있어서는 차임연체액으로 보지 아니한다. 이 경우 연체한 차임액에 대한 임대인의 그 밖의 권리는 영향을 받지 아니한다.
제1조(시행일) 이 법은 공포한 날부터 시행한다.
제2조(계약 갱신요구 등의 임시 특례 등에 관한 적용례) 제2조제3항, 제10조의9, 제11조제1항ㆍ제3항 및 제13조제1항의 개정규정은 이 법 시행 당시 존속 중인 임대차에 대하여도 적용한다.
