〇 부동산 명의신탁약정은 1995. 7. 1. 시행된 부동산실명법에 따라 원칙적으로 무효이고 (법 제4조 ①항), 명의신탁약정에 따라 행하여진 등기에 의한 부동산물권변동 역시 무효입니다 (법 제4조 ②항 본문). 또한 과징금 (법 제5조) 및 형사처벌 대상이 됩니다 (법 제7조)

〇 다만, 예외적으로 다음과 같은 부동산 명의신탁은 유효합니다.

① 채무의 변제를 담보하기 위해 채권자가 부동산에 관한 물권을 이전받거나 가등기하는 경우 (부동산의 양도담보와 가등기담보, 법 제2조 (1)가),

② 부동산의 위치와 면적을 특정하여 2인 이상이 구분소유하기로 하는 약정을 하고 그 구분소유자의 공유로 등기하는 경우는 유효하다(부동산 상호명의신탁; 법제2조 (1)나),

③ 신탁법 또는 신탁업법에 의한 신탁재산인 사실을 등기한 경우(법2조 (1)다),

④ 종중이 보유한 부동산에 관한 물권을 종중외의 자의 명의로 등기한 경우 또는 배우자 명의로 부동산에 관한 물권을 등기한 경우로서, 조세포탈·강제집행면탈 또는 법령상 제한의 회피를 목적으로 하지 않는 경우.

〇 양자간 부동산등기명의신탁

- A(명의신탁자)가 자신의 명의로 소유하던 부동산을 B(명의수탁자)와의 명의신탁 약정에 따라 B 앞으로 소유권이전등기를 해준 경우.

- 부동산실명법 제4조의 규정에 따라 신탁자인 A가 진정한 소유자가 되고, 수탁자인 B명의의 소유권이전등기는 원인무효의 등기에 해당함.

- 신탁자 A는 소유권에 기해 원인무효인 B명의의 소유권이전등기의 말소 (또는 진정명의회복을 원인으로 한 소유권이전등기의 말소 (또는 진정명의 회복을 원인으로 한 소유권이전등기)를 구할 수 있음.

- 명의수탁자 B가 제3자에게 처분한 경우 제3자의 선의 (명의신탁된 부동산이라는 사실을 알았는지) 여부를 불문하고 부동산소유권을 취득함.

- 위 경우 신탁자는 수탁자를 상대로 손해배상청구 가능.

〇 3자간 부동산등기명의신탁

- A(매도인)와 B(매수인, 명의신탁자) 사이에 매매계약을 체결하고 B와 C(명의수탁자) 사이에 명의신탁약정에 따라 소유권이전등기만 A로부터 C 앞으로 한 경우.

- 부동산실명법 제4조의 규정에 따라 A에게 소유권이 복귀하고, 수탁자 C명의의 등기는 원인무효에 해당. A는 C명의 등기의 말소를 청구할 수 있음.

- A와 B사이의 매매계약은 여전히 유효하므로 B는 A에 대하여 매매계약에 기한 소유권이전등기청구권을 가지고 있고, 이를 피보전권리로 하여 A를 대위하여 C를 상대로 소유권이전등기 말소청구 가능.

〇 계약명의신탁

- B(명의신탁자)가 C(명의수탁자, 매수인) 명의로 A(매도인)와 매매계약을 체결하고 C 앞으로 소유권이전등기를 함.

- 매도인 A가 명의신탁의 존재를 몰랐을 경우

☞ 부동산실명법 시행 (1996. 7. 1.)전에 명의신탁이 이루어진 경우: 명의신탁 된 부동산 자체를 부당이득으로 반환청구(소유권이전등기) 가능.

☞ 부동산실명법 시행후에 명의신탁이 이루어진 경우: 부동산 매수자금 상당 (신탁자가 부담함 취등록세 포함)을 부당이득으로 반환청구 가능.

- 매도인 A가 명의신탁의 존재를 알았을 경우

☞ 매도인 A에게 소유권이 복귀하고 C명의의 소유권이전등기의 말소청구 가능.

☞ 수탁자 C는 매도인 A를 상대로 매매대금상당의 부당이득 반환청구 가능 (A는 소유권을 반환받을 때까지 동시항변가능)

☞ 신탁자 B는 수탁자 C를 상대로 매매대금 상당의 부당이득반환청구 가능.