부동산 유치권은 부동산 경매를 주저하게 만들 수 있지만, 때로는 유치권을 배제시킬 수만 있다면 큰 시세 차익 등을 얻을 수 있는 기회이기도 합니다.
이하에서는 유치권이 문제된 사례들을 살펴보겠습니다.
▶ 건물이라고 볼 수 있는 외관이 없을 경우 건물 공사비 채권으로 토지에 대해 유치권을 행사할 수는 없습니다. 이 경우 지상에 있는 구조물은 토지에 부합된 것으로 보게 됩니다. 건물을 일부 짓다가 부도가 나서 토지가 경매되고 공사업자가 낙찰자에게 유치권을 주장하는 경우가 특히 문제됩니다.
▶ 토지의 소유자로부터 건물의 신축공사를 도급받은 수급인이 토목공사만 한 상태에서 공사가 중단되거나 철골구조물 등 사회통념상 독립한 건물이라고 볼 수 없는 정착물을 토지에 설치한 상태에서 공사가 중단된 경우에 위 정착물은 토지의 부합물에 불과하여 ‘이러한 정착물에 대하여’ 유치권을 행사할 수는 없습니다 (대법원 2008. 5. 30. 자 2007마98 결정)
▶ 건물공사를 도급받은 수급인이 공사중단시점까지 받을 공사대금채권은 건물의 신축에 관하여 발생한 것일 뿐 토지에 관하여 생긴 것이 아니므로 위 공사대금 채권에 기초하여 토지에 대하여 민사유치권을 행사할 수는 없습니다 (대법원 2013. 5. 9. 선고 2013다2474 판결)
▶ 수급인이 토지 소유자인 도급인에게서 건물 신축공사 중 토공사, 흙막이공사만을 도급받아 시공한 경우에는 토지에 관한 민사유치권이 인정될 여지는 있습니다(대법원 2014. 5. 29. 선고 2014다5845 판결)
공사대채권의 변제기가 도래하기 전에 공사가 중단되고 유치권을 행사하는 경우: 유치권 인정 안됨.
민법 제320조는 유치권은 그 목적물에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에 성립한다고 규정하고 있어 아직 변제기에 이르지 아니한 채권에 기초하여 유치권을 행사할 수는 없습니다.
신축 건물의 하자에 따른 손해배상액이 공사대금을 초과하는 경우: 유치권 인정 안됨
수급인의 공사대금채권이 도급인의 하자보수청구권 내지 하자보수에 갈음한 손해배상채권 등과 동시이행의 관계에 있는 점 및 피담보채권의 변제기 도래를 유치권의 성립요건으로 규정한 취지 등에 비추어 보면, 건물신축 도급계약에서 수급인이 공사를 완성하였더라도, 신축된 건물에 하자가 있고 그 하자 및 손해에 상응하는 금액이 공사잔대금액 이상이어서, 도급인이 수급인에 대한 하자보수청구권 내지 하자보수에 갈음한 손해배상채권 등에 기하여 수급인의 공사잔대금 채권 전부에 대하여 동시이행의 항변을 한 때에는, 공사잔대금 채권의 변제기가 도래하지 아니한 경우와 마찬가지로 수급인은 도급인에 대하여 하자보수의무나 하자보수에 갈음한 손해배상의무 등에 관한 이행의 제공을 하지 아니한 이상 공사잔대금 채권에 기한 유치권을 행사할 수 없습니다. (대법원 2014. 1. 16. 선고 2013다30653 판결)
공사현장에 시멘트 등 물품을 공급한 사람..매매대금채권에 불과하여 이를 보전하기 위한 유치권 인정 안됨.
건물 신축공사의 수급인과의 약정에 따라 그 공사현장에 시멘트와 모래 등의 건축자재를 공급함으로 인하여 발생한 건축자재대금채권은 그 건축자재를 공급받은 수급인과의 매매계약에 따른 매매대금채권에 불과한 것이고, 그 건축자재가 수급인 등에 의해 위 건물의 신축공사에 사용됨으로써 결과적으로 위 건물에 부합되었다고 하여도 건축자재의 공급으로 인한 매매대금채권이 위 건물 자체에 관하여 생긴 채권이라고 할 수는 없습니다.
유치권 배제 특약이 있는 경우.. 유치권 인정 안됨.
유치권은 채권자의 이익을 보호하기 위한 법정담보물권으로서, 당사자는 미리 유치권의 발생을 막는 특약을 할 수 있고 이러한 특약은 유효합니다. 유치권 배제 특약이 있는 경우 다른 법정요건이 모두 충족되더라도 유치권은 발생하지 않는데, 특약에 따른 효력은 특약의 상대방뿐 아니라 그 밖의 사람도 주장할 수 있습니다.
▶ 도급인과 수급인 사이에 유치권 배제 특약이 있더라도 하수급은은 여전히 독립한 유치권을 행사할 수 있습니다.
가압류 결정의 기입등기 이후의 유치권.. 유치권 인정됨 [공사대금을 보전하기 위한 민사유치권에 한함]
부동산에 가압류등기가 경료되면 채무자가 당해 부동산에 관한 처분행위를 하더라도 이로써 가압류채권자에게 대항할 수 없게 되는바, 여기서 처분행위라 함은 당해 부동산을 양도하거나 이에 대해 용익물권, 담보물권 등을 설정하는 행위를 말하고 특별한 사정이 없는 한 점유의 이전과 같은 사실행위는 이에 해당하지 않습니다.
저당권 설정 이후의 유치권..유치권 인정됨.
민법상 유치권은 타인의 물건을 점유한 자가 그 물건에 관하여 생긴 채권을 가지는 경우에 법률상 당연히 성립하는 법정담보물권입니다.
따라서 어떤 부동산에 이미 저당권과 같은 담보권이 설정되어 있는 상태에서도 그 부동산에 관하여 민사유치권이 성립될 수 있습니다. 한편 민사집행법은 경매절차에서 저당권 설정 후에 성립한 용익물권은 매각으로 소멸된다고 규정하면서도, 유치권에 관하여는 그와 달리 저당권 설정과의 선후를 구별하지 아니하고 경매절차의 매수인이 유치권의 부담을 인수하는 것으로 규정하고 있으므로(민사집행법 제91조 제3항, 제5항), 민사유치권자는 저당권 설정 후에 유치권을 취득한 경우에도 경매절차의 매수인에게 유치권을 행사할 수 있습니다.
채무자 소유의 부동산에 경매개시결정의 기입등기가 마쳐져 압류의 효력이 발생한 후에 유치권을 취득한 경우에는 그로써 그 부동산에 관한 경매절차의 매수인에게 대항할 수 없는바, 채무자 소유의 건물에 관하여 증‧개축 등 공사를 도급받은 수급인이 경매개시결정의 기입등기가 마쳐지기 전에 채무자로부터 그 건물의 점유를 이전받았다 하더라도 경매개시결정의 기입등기가 마쳐져 압류의 효력이 발생한 후에 공사를 완공하여 공사대금채권을 취득한 경우에는, 그때 비로소 유치권이 성립한다고 할 것이므로 수급인은 그 유치권을 내세워 경매절차의 매수인에게 대항할 수 없습니다.
유치권의 피담보채권의 소멸시효가 만료한 경우
유치권을 행사하고 있다고 해서 피담보채권의 소멸시효 중단 사유가 되지 않습니다. 공사대금채권의 소멸시효기간은 행사할 수 있는 때로부터 3년이고, 낙찰자에게 유치권을 행사한다고 하더라도 기존 건물의 도급인에게 채권을 행사한 것으로 되지는 않습니다.
유치권 관련 민법 규정을 살펴보면..
제320조(유치권의 내용) ①타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자는 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에는 변제를 받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치할 권리가 있다.
②전항의 규정은 그 점유가 불법행위로 인한 경우에 적용하지 아니한다.
▶ 건물 주 등의 동의 없이 무단으로 들어가서 유치권을 행사하는 경우에는 유치권이 인정되지 않을 수 있습니다.
제321조(유치권의 불가분성)
유치권자는 채권전부의 변제를 받을 때까지 유치물전부에 대하여 그 권리를 행사할 수 있다.
▶ 건물 1층 바닥공사만 한 경우에는 건물 전체에 대해 유치권을 행사할 수 있습니다.
제322조(경매, 간이변제충당)
①유치권자는 채권의 변제를 받기 위하여 유치물을 경매할 수 있다.
②정당한 이유있는 때에는 유치권자는 감정인의 평가에 의하여 유치물로 직접 변제에 충당할 것을 법원에 청구할 수 있다. 이 경우에는 유치권자는 미리 채무자에게 통지하여야 한다.
제323조(과실수취권)
①유치권자는 유치물의 과실을 수취하여 다른 채권보다 먼저 그 채권의 변제에 충당할 수 있다. 그러나 과실이 금전이 아닌 때에는 경매하여야 한다.
②과실은 먼저 채권의 이자에 충당하고 그 잉여가 있으면 원본에 충당한다.
제324조(유치권자의 선관의무)
①유치권자는 선량한 관리자의 주의로 유치물을 점유하여야 한다.
②유치권자는 채무자의 승낙없이 유치물의 사용, 대여 또는 담보제공을 하지 못한다. 그러나 유치물의 보존에 필요한 사용은 그러하지 아니하다.
③유치권자가 전2항의 규정에 위반한 때에는 채무자는 유치권의 소멸을 청구할 수 있다.
제325조(유치권자의 상환청구권)
①유치권자가 유치물에 관하여 필요비를 지출한 때에는 소유자에게 그 상환을 청구할 수 있다.
②유치권자가 유치물에 관하여 유익비를 지출한 때에는 그 가액의 증가가 현존한 경우에 한하여 소유자의 선택에 좇아 그 지출한 금액이나 증가액의 상환을 청구할 수 있다. 그러나 법원은 소유자의 청구에 의하여 상당한 상환기간을 허여할 수 있다.
유치권의 행사는 채권의 소멸시효의 진행에 영향을 미치지 아니한다.
제327조(타담보제공과 유치권소멸)
채무자는 상당한 담보를 제공하고 유치권의 소멸을 청구할 수 있다.
제328조(점유상실과 유치권소멸)
유치권은 점유의 상실로 인하여 소멸한다
