- 최초 조합설립인가 당시 정비구역내에서 토지 및 건축물을 소유한 자만 조합원이 될 수 있음 (토지 또는 건축물 소유한 자는 조합원이 될 수 없고 현금청산대상자가 됨.
- 조합설립인가 이후 (예외적으로 조합원 지위를 이전할 수 있는 경우) 1인 소유하던 토지 또는 건축물을 양도하여 수인의 소유가 된 경우 그 중 1인만이 조합원이 될 수 있고, 나머지 소유자의 몫은 현금청산대상자가 됨.
- 매도청구 의사표시 (소장 송달 포함)가 소유권자에게 도달한 날 매매계약 성립하고 위 매매계약일을 기준으로 시가 감정함. 위 시가는 객관적 거래가격으로 당해 재건축이 있을 것을 전제로 하여 발생하는 개발이익을 포함함 (대법원 2014. 12. 11. 선고 2014다41698 판결 참조). 다만 아직 현실화 구체화 되지 아니한 개발이익이나 장래 비용부담을 전제로 한 개발이익은 포함하지 아니함. 토지는 주로 공시지가기준법과 거래사례비교법 등이 기준이 되고, 건물은 원가법 등이 기준이 됨.
- 소장 송달시 회답최고서를 첨부한 경우 소장 송달일 후 2개월이 경과한 다음날에 매매계약 성립 의제.
- 조합설립동의 회답촉구는 최초 사업시행인가 고시 후 30일 이내에 행사해야 하고, 매도청구는 2개월의 답변서 제출기간 경과 후 2개월내에 행사해야 함. 위 행사기간 내에 매도청구권을 행사하지 않을 경우 매도청구권은 소멸하지만, 법 제16조에 따른 조합설립변경동의 및 변경인가 후에 다시 매도청구권을 행사할 수 있음.
- 재건축사업의 경의 임차인의 손실 등에 대해서는 보상의무가 없습니다.
제64조(재건축사업에서의 매도청구)
① 재건축사업의 사업시행자는 사업시행계획인가의 고시가 있은 날부터 30일 이내에 다음 각 호의 자에게 조합설립 또는 사업시행자의 지정에 관한 동의 여부를 회답할 것을 서면으로 촉구하여야 한다.
1. 제35조제3항부터 제5항까지에 따른 조합설립에 동의하지 아니한 자
2. 제26조제1항 및 제27조제1항에 따라 시장ㆍ군수등, 토지주택공사등 또는 신탁업자의 사업시행자 지정에 동의하지 아니한 자
② 제1항의 촉구를 받은 토지등소유자는 촉구를 받은 날부터 2개월 이내에 회답하여야 한다.
③ 제2항의 기간 내에 회답하지 아니한 경우 그 토지등소유자는 조합설립 또는 사업시행자의 지정에 동의하지 아니하겠다는 뜻을 회답한 것으로 본다.
④ 제2항의 기간이 지나면 사업시행자는 그 기간이 만료된 때부터 2개월 이내에 조합설립 또는 사업시행자 지정에 동의하지 아니하겠다는 뜻을 회답한 토지등소유자와 건축물 또는 토지만 소유한 자에게 건축물 또는 토지의 소유권과 그 밖의 권리를 매도할 것을 청구할 수 있다.
제35조(조합설립인가 등)
① 시장ㆍ군수등, 토지주택공사등 또는 지정개발자가 아닌 자가 정비사업을 시행하려는 경우에는 토지등소유자로 구성된 조합을 설립하여야 한다. 다만, 제25조제1항제2호에 따라 토지등소유자가 재개발사업을 시행하려는 경우에는 그러하지 아니하다.
② 재개발사업의 추진위원회(제31조제4항에 따라 추진위원회를 구성하지 아니하는 경우에는 토지등소유자를 말한다)가 조합을 설립하려면 토지등소유자의 4분의 3 이상 및 토지면적의 2분의 1 이상의 토지소유자의 동의를 받아 다음 각 호의 사항을 첨부하여 시장ㆍ군수등의 인가를 받아야 한다.
1. 정관
2. 정비사업비와 관련된 자료 등 국토교통부령으로 정하는 서류
3. 그 밖에 시ㆍ도조례로 정하는 서류
③ 재건축사업의 추진위원회(제31조제4항에 따라 추진위원회를 구성하지 아니하는 경우에는 토지등소유자를 말한다)가 조합을 설립하려는 때에는 주택단지의 공동주택의 각 동(복리시설의 경우에는 주택단지의 복리시설 전체를 하나의 동으로 본다)별 구분소유자의 과반수 동의(공동주택의 각 동별 구분소유자가 5 이하인 경우는 제외한다)와 주택단지의 전체 구분소유자의 4분의 3 이상 및 토지면적의 4분의 3 이상의 토지소유자의 동의를 받아 제2항 각 호의 사항을 첨부하여 시장ㆍ군수등의 인가를 받아야 한다.
④ 제3항에도 불구하고 주택단지가 아닌 지역이 정비구역에 포함된 때에는 주택단지가 아닌 지역의 토지 또는 건축물 소유자의 4분의 3 이상 및 토지면적의 3분의 2 이상의 토지소유자의 동의를 받아야 한다. <개정 2019. 4. 23.>
⑤ 제2항 및 제3항에 따라 설립된 조합이 인가받은 사항을 변경하고자 하는 때에는 총회에서 조합원의 3분의 2 이상의 찬성으로 의결하고, 제2항 각 호의 사항을 첨부하여 시장ㆍ군수등의 인가를 받아야 한다. 다만, 대통령령으로 정하는 경미한 사항을 변경하려는 때에는 총회의 의결 없이 시장ㆍ군수등에게 신고하고 변경할 수 있다.
⑥ 시장ㆍ군수등은 제5항 단서에 따른 신고를 받은 날부터 20일 이내에 신고수리 여부를 신고인에게 통지하여야 한다. <신설 2021. 3. 16.>
⑦ 시장ㆍ군수등이 제6항에서 정한 기간 내에 신고수리 여부 또는 민원 처리 관련 법령에 따른 처리기간의 연장을 신고인에게 통지하지 아니하면 그 기간(민원 처리 관련 법령에 따라 처리기간이 연장 또는 재연장된 경우에는 해당 처리기간을 말한다)이 끝난 날의 다음 날에 신고를 수리한 것으로 본다. <신설 2021. 3. 16.>
⑧ 조합이 정비사업을 시행하는 경우 「주택법」 제54조를 적용할 때에는 조합을 같은 법 제2조제10호에 따른 사업주체로 보며, 조합설립인가일부터 같은 법 제4조에 따른 주택건설사업 등의 등록을 한 것으로 본다. <개정 2021. 3. 16.>
⑨ 제2항부터 제5항까지의 규정에 따른 토지등소유자에 대한 동의의 대상 및 절차, 조합설립 신청 및 인가 절차, 인가받은 사항의 변경 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. <개정 2021. 3. 16.>
⑩ 추진위원회는 조합설립에 필요한 동의를 받기 전에 추정분담금 등 대통령령으로 정하는 정보를 토지등소유자에게 제공하여야 한다. <개정 2021. 3. 16.>
