가계약금 반환의 경우 하기와 같은 주장 사례를 참고해서 다양한 사례에 적용해 볼 수 있습니다. 주지하다시피 법원에서 조정으로 결론나는 경우도 많지만, 반환을 인정한 사례들도 많이 있습니다. 반환을 인정한 사례들은 아직 매매계약이 체결되지 않았다는 점이 전제가 되어야 합니다. 또한 송금한 가계약금을 해약금 및/또는 위약금으로 한다는 약속이 없는 경우에는 반환 판결 가능성이 매우 높지만, 문제는 해약금 등으로 한다는 문자메시지가 교환된 경우입니다. 계약을 신중하게 한다면 가계약금을 일단 송금하되 단순한 계약체결의 성의를 보이겠다는 증거금이라는 점을 분명히 하면 좋은데 거래실무상 이러한 점까지 고려하는 경우는 흔치 않습니다.
1. 문자 메시지 만으로 매매계약이 가능?
일반적으로 계약은 당사자의 청약에 대한 상대방의 승낙 등 서로 대립하는 의사표시의 합치, 즉 합의만 있으면 성립하므로 청약과 승낙에 의한 계약의 경우 청약과 승낙은 확정적인 의사표시이어야 하는데, 당사자 간에 계약체결에 관한 의사의 합치가 있는지 여부는, 일반적인 거래 관행과 함께 당사자의 의사해석을 통하여 결정되어야 하고, 당사자의 의사해석은 당사자가 계약을 성립시킬 확정적인 구속의사를 가지고 있느냐의 관점에서 이루어져야 합니다.
① 이 사건의 경우 원고가 위 금액을 송금하기 전은 물론 그 이후에도 원고와 피고는 서로 연락을 한 사실이 없고, 이 사건 부동산의 거래를 중개하던 공인중개사들을 통해 연락을 받았으며 특히 주민등록번호 등 거래상대방의 인적사항을 구체적으로 제공받은 사실이 없는 점,
② 일반적으로 부동산거래의 경우 통상 계약서를 작성하면서 매매 목적물의 현황 및 권리관계를 쌍방이 확인하고 (중개사들은 법에 따라 계약시에 중개대상물확인설명서를 제공하면서 이를 설명하고 각 당사자의 서명을 받습니다), 계약에 필요한 세부사항을 논의하여 확정하게 되는 데 그 과정에서 계약체결이 무산되는 경우는 능히 예상할 수 있으므로 부동산 매매계약을 체결하면서 계약서를 작성하지 않고 구두나 문자메시지 등으로 계약을 체결하는 경우는 그 사례를 찾아 보기 어려우며, 이 사건의 경우처럼 부동산 중개인을 통해 거래가 진행되는 경우는 더욱 더 그럴 수밖에 없는 점,
③ 보통 매매 당사자들은 매매계약서에 서명 혹은 기명날인을 하여서 비로소 확정적으로 구속력 있는 계약이 성립된 것으로 보는 것이 통상의 경험칙이나 일반인의 거래 관념에 부합하는 점 (관련법에 따라 개업공인중개사는 부동산 매매계약서에 자필로 서명하여야 합니다),
③ 부동산 매매계약이 성립되는 경우에는 계약일에 계약금 전액이 지급되는 것이 통상적인데 원고가 피고의 계좌로 송금한 금액은 000만원으로서 피고가 주장하는 매매대금의 약 0.5% 남짓한 금액에 불과하여 원고가 피고에게 이 사건 부동산에 관한 매매계약을 체결할 의사가 있음을 밝히면서 장차 계속될 매매계약 교섭의 기초로 지급한 일종의 증거금으로서, 향후 매매계약이 체결될 경우 대금 중 일부의 금액에 갈음하되 계약이 체결되지 않을 경우에는 원고에게 반환될 것이 전제된 돈으로 보는 것이 자연스러운 점,
④ 피고가 제시한 문자메시지에도 ‘계약서 작성 5일 이내’라는 내용이 있고 피고의 주장 자체에서도 계약서 작성에 관한 일정조율 내용이 있는 것으로 보아 위 기간을 매매계약체결 여부를 결정하기 위한 숙고기간으로 볼 수 있고 또한 원고는 위 기간 내에 공인중개사를 통해 위 금액의 반환을 요청한 점 (당시까지도 피고의 전화번호는 알지 못하였습니다),
⑤ 위 문자메시지 내용에서도 잔금의 지급 시기를 0000.00.00로 하면서도 조정할 수 있다고 표시되어 있는 등 장차 체결될 매매계약의 내용을 대략적으로 정한 것으로 보이는 점,
⑥ 피고의 주장 자체에서도 계약서 작성일이 몇 차례 뒤로 미뤄진 것으로 보이나 0000.00.00.에 매매계약이 체결되었고 그 합의된 내용에 원고와 피고가 구속되기로 약정한 것이라면 계약서 작성 일자가 뒤로 미루어질 필요가 없어 보이는 점,
⑦ 위 문자메시지를 살펴볼 때 위 공인중개사들이 원고와 피고 사이에 이 사건 부동산의 매매계약을 대리할 권한은 없었던 것으로 보이는 점,
⑧ 위 금원의 수수 당시 위 중개사들도 매매계약체결을 염두에 두지 않았기에 별도로 각 중개보수를 제시하지는 않았던 것으로 보이는 점,
⑨ 거래 실무상 부동산거래에 있어 가계약금 명목의 금전 송금은 계약 성사에 급급한 공인중개사들로부터 권유를 받기에 매도인과 매수인 모두 불편함을 느낄 수밖에 없고 실제로 별다른 생각 없이 거래당사자는“네”라는 답변을 중개사에게 보내는 정도에 불과한 점에서 거래당사자 간의 진정한 의사 합치가 있다고 할 수 있는지에 대한 의문이 있는 상황이고,
⑩ 실제 구두로만 잠정 합의한 상태에서 가계약금이라는 명목으로 수수한 금원에 대해 상당수 하급심 법원에서 부당이득으로서 그 반환을 명하자 공인중개사 업계에서는 이 사건에서와 같이 계약조건을 문자로 기재하여 전달하는 방법을 채택하고 있을 뿐 달라진 상황은 없는 점,
⑪ 가계약금 명목의 금원수수 자체가 거래업계에서 심리적 구속을 위한 목적으로 출발한 것으로 보이고, 통계에 의하더라도 가계약금 명목의 금원 수수에 대해 절반이상의 비율로 원금 상환으로 마무리되고 있는 것이 거래현실인 점 등을 고려하면 원고가 피고의 계좌로 000만원을 송금한 사실만으로 원고와 피고 사이에 이 사건 부동산에 매매와 관련하여 최종적이고 확정적인 의사의 합치가 이루어졌다고 볼 수 없습니다.
2. 해약금 약정?
가계약금에 관하여 해약금 약정이 있었다고 인정하기 위해서는 약정의 내용, 계약이 이루어지게 된 동기와 경위, 당사자가 계약에 의하여 달성하려고 하는 목적과 진정한 의사, 거래의 관행 등에 비추어 정식으로 계약을 체결하기 전까지 교부자는 이를 포기하고, 수령자는 그 배액을 상환하여 계약을 체결하지 않기로 약정하였음이 명백히 인정되어야 합니다 (대법원 2021. 9. 30. 선고 2021다248312 판결 참조).
그런데 계약금의 경우 민법 제565조 제1항에 따라 원칙적으로 해약금의 성질을 가지지만, 증거금 등 가계약금에 대하여는 이러한 규정이 없으므로 가계약금이 당연히 해약금의 성질을 가진다고 해석할 수는 없고, 가계약금에 관하여 해약금 약정이 있었다고 인정하기 위해서는 위 판결례와 같이 계약을 체결하기 전까지 교부자는 이를 포기하고, 수령자는 그 배액을 상환하여 계약을 체결하지 않기로 하는 약정이 명백히 인정되어야 하는 데 피고가 제시한 문자메시지만으로는 원고와 피고 사이에 이 사건 부동산에 관한 매매계약의 논의나 교섭 과정에서 원고가 피고에게 지급한 000만원을 해약금으로 한다는 약정이 있다고 볼 수 없고 원고가 위 금원을 포기한다는 의사를 표시한 사실도 없습니다.
3. 위약금 약정?
피고는 원고가 지급한 000만원이 위약금에 해당한다고 주장하는 것으로 보이나 유상계약을 체결함에 있어서 계약금이 수수된 경우 계약금은 해약금의 성질을 갖게 되고 이를 위약금으로 하기로 하는 특약이 없는 이상 계약이 당사자 일방의 귀책사유로 인하여 해제되었다 하더라도 상대방은 계약불이행으로 입은 실제 손해만을 배상받을 수 있을 뿐 계약금이 위약금으로 당연히 상대방에게 귀속된다고 볼 수는 없으며 (대법원 2010. 4. 29. 선고 2007다24930 판결 참조), 이 사건의 경우 피고가 제시한 문자메시지 어디에도 원고와 피고 사이에 위약금 특약의 존재를 발견할 수 없으나 설령 있더라도 구속력 있는 계약금 계약의 존재를 전재로 하는 것으로 보아 역시 구속력 있는 위약금 약정이 있다고 볼 수 없습니다.
