[주택법 제64조 전매금지규정의 연혁]

- 구 주택건설촉진법 제38조의3 제1항에서 현행 주택법 제64조와 같은 전매금지규정이 있었습니다. 위 규정을 위반한 전매행위의 법적효력에 대해서는 명문의 규정이 없었으나 대법원 91다44544 판결 등 다수의 판례가 단속규정 (매매계약의 효력은 유효)으로 해석하여 전매행위의 유효성은 인정한 바 있었습니다.

- 1999. 2. 8. 위 주택건설촉진법상의 전매금지규정 삭제하였는 데 이는 당시 경제위기 속에서 수분양자들의 생계곤란 해소가 목적이었습니다.

- 2003. 5. 29. 주택법을 개정하여 투기과역지구에서 건설공급되는 주택에 대해 전매제한을 부활하였습니다.

- 2005. 1. 8. 당시 도입된 분양가 상한제 적용주택에 대한 전매제한을 부활하였고 이러한 내용을 알리는 부기등기 규정을 신설하였습니다.

- 2017. 8. 9. 조정대상지역에서 건설공급되는 주택에 대해 전매제한규정을 추가하였습니다.

[판례의 동향 정리]

- 주택법 제64조 제1항의 전매금지 대상주택 중 분양가상한제 적용주택은 전매행위의 사법적 효력을 부정하고 있으나, 투기과열지구에서 공급하는 분양가 상한제 미적용 주택에 대해서는 전매행위의 사법적 효력을 인정하는 것으로 볼 수 있습니다. 

그 근거로는 1) 주택법 제65조에 따른 공급질서교란행위 규정과는 달리 주택법 제64조에 따른 전매금지의 경우에는 그 효력에 대한 명문의 규정이 없는 점, 2) 주택법 제64조 제4항에 따라 분양가상한제 적용주택 및 공공택지이외지역에서 공급하는 주택에 대해서만 전매할 수 없다는 취지의 부기등기가 가능한다는 점이 고려된 것으로 보이고, 3) 전매행위의 유효성을 전제로 사업주체는 매입비용을 전득자에게 지급하고 분양권을 다시 취득할 수 있다는 점과 4) 모든 전매행위를 무효로 할 경우 결국 전매한 사람을 보호하는 결과가 된다는 점 등이 고려된 것으로 보입니다.