채권자로부터 돈을 빌리면서 다른 부동산 등을 변제하는 경우 대물변제예약을 하거나 대물변제계약을 하게 됩니다. 이하에서는 위 둘의 차이점에 대해 알아보겠습니다.
● 우선 대여금 청구권과 대물변제(예약)에 따른 소유권이전등기청구권은 별개의 권리입니다.
채무 본지에 따른 이행으로 기존채무가 소멸되고 난 뒤에는 대물변제계약 당사자 간에 예약된 대물변제계약으로서는 부동산소유권이전등기청구를 할 수는 없지만(대법원 1987. 10. 26. 선고 86다카1755 판결), 채권자가 기존 채권(대여금 채권)의 변제에 갈음하여 소유권을 대물변제받기로 하는 약정은 위 채권의 지급을 확보하기 위한 것으로서 대물변제 계약에 기한 소유권이전등기청구권과 기존 채권은 서로 별개의 청구권으로 소멸시효도 별개로 진행합니다.
● 대물변제예약에 해당하는 경우
▶ 채무자와 채권자와의 계약을 통해 채무 변제를 못할 경우에 대비해서 다른 부동산 등의 소유권을 이전할 것을 약정한 경우 이는 대물변제예약에 해당하고 돈을 빌려주는 채권자의 입장에서 폭리행위로 이어질 수 있기 때문에 민법상 다음과 같은 제한 규정이 있습니다.
▶ 민법 제607조(대물반환의 예약)
차용물의 반환에 관하여 차주가 차용물에 갈음하여 다른 재산권을 이전할 것을 예약한 경우에는 그 재산의 예약당시의 가액이 차용액 및 이에 붙인 이자의 합산액을 넘지 못한다.
☞ 차용물에 관하여면 적용되기 때문에 매매대금, 임대차보증금 등 다른 채권을 담보하기 위한 경우에는 적용되지 않습니다.
민법 제608조(차주에 불이익한 약정의 금지)
전2조의 규정에 위반한 당사자의 약정으로서 차주에 불리한 것은 환매 기타 여하한 명목이라도 그 효력이 없다.
▶ 대물변제예약 당시 대상부동산 가액이 대여금의 원리금을 초과할 경우 대물변제예약은 민법 제607조, 608조에 위반되어 무효입니다. 다만 약한 의미의 양도담보로서의 효력은 인정되고, 대물변제예약을 원인으로 한 소유권이전등기청구 주장에는 약한 의미의 양도담보의주장이 포함된 것으로 볼 수 있어 담보목적으로 이전등기청구는 합니다 (대법원 1999. 2. 9. 98다51220)
▶ 그런데 대물변제예약을 원인으로 한 소유권이전등기청구기간은 제척기간에 해당되어 예약완결권을 행사할 기간을 정하지 않은 경우 10년의 제척기간의 도과된다면 더 이상 행사할 수 없습니다. 따라서 위 기간이 도과되기 전에 내용증명을 통해 예약완결권을 행사한다면 위 의사표시가 도달된 일자를 원인으로 하여 매매계약이 성립한 것으로 보고 (예약일로부터 10년이 도과된 경우에도) 소송상 이전등기를 청구할 수 있습니다. (대법원 97다12488 판결: 대물변제예약 완결권은 일종의 형성권으로서 당사자 사이에 그 행사기간을 약정한 때에는 그 기간내에, 그러한 약정이 없는 때에는 그 권리가 발생한 때로부터 10년 내에 행사하여야 하고, 이 기간을 도과한 때에는 예약완결권은 제척기간의 경과로 인하여 소멸한다.)
▶ 청구취지 기재방식: 피고는 원고에게 0000.00.00. 예약완결권 행사를 원인으로 하여 별지기재 부동산의 소유권이전등기절차를 이행하라
● 대물변제계약에 해당하는 경우
▶ 채권자와 채무자와의 계약을 통해 채무자의 기존채무를 면제하고 부동산 등 새로운 재산권의 권리를 이전해 주기로 약정하는 경우는 대물변제계약에 해당합니다.
▶ 대물변제계약에는 기존채무를 면제한다는 (갈음한다는 데) 특색이 있습니다. 다만 대물변제예약과 대물변제계약의 구분이 쉽지 않은 경우가 있습니다.
▶ 대물변제계약의 경우에는 이미 채무자에게 송금된 채무를 대신하여 다른 재산권을 이전해 주는 합의에 해당하기 때문에 폭리행위의 가능성이 적기 때문에 민법 제607조 및 제608조가 적용되지 않습니다. 대법원 1992. 2. 28. 선고 91다25574 판결에서도 "채무자가 채권자 앞으로 차용물 아닌 다른 재산권을 이전한 경우에 있어 그 권리의 이전이 채무의 이행을 담보하기 위한 것이 아니고 그 채무에 갈음하여 상대방에게 완전히 그 권리를 이전하는 경우 즉 대물변제의 경우에는 가사 그 시가가 그 채무의 원리금을 초과한다고 하더라도 민법 제607조, 제608조가 적용되지 아니한다. "라고 판시한 바 있습니다.
▶ 청구취지 기재방식: 피고는 원고에게 0000.00.00. 대물변제계약을 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행하라.
