● 도시및주거환경정비법 제76조(관리처분계획의 수립기준) ① 제74조제1항에 따른 관리처분계획의 내용은 다음 각 호의 기준에 따른다. <개정 2017. 10. 24., 2018. 3. 20., 2022. 2. 3., 2023. 6. 9., 2024. 1. 30.> 1. 종전의 토지 또는 건축물의 면적ㆍ이용 상황ㆍ환경, 그 밖의 사항을 종합적으로 고려하여 대지 또는 건축물이 균형 있게 분양신청자에게 배분되고 합리적으로 이용되도록 한다. 2. 지나치게 좁거나 넓은 토지 또는 건축물은 넓히거나 좁혀 대지 또는 건축물이 적정 규모가 되도록 한다. 3. 너무 좁은 토지 또는 건축물을 취득한 자나 정비구역 지정 후 분할된 토지 또는 집합건물의 구분소유권을 취득한 자에게는 현금으로 청산할 수 있다. 4. 재해 또는 위생상의 위해를 방지하기 위하여 토지의 규모를 조정할 특별한 필요가 있는 때에는 너무 좁은 토지를 넓혀 토지를 갈음하여 보상을 하거나 건축물의 일부와 그 건축물이 있는 대지의 공유지분을 교부할 수 있다. 5. 분양설계에 관한 계획은 제72조에 따른 분양신청기간이 만료하는 날을 기준으로 하여 수립한다. 6. 1세대 또는 1명이 하나 이상의 주택 또는 토지를 소유한 경우 1주택을 공급하고, 같은 세대에 속하지 아니하는 2명 이상이 1주택 또는 1토지를 공유한 경우에는 1주택만 공급한다. 7. 제6호에도 불구하고 다음 각 목의 경우에는 각 목의 방법에 따라 주택을 공급할 수 있다. 가. 2명 이상이 1토지를 공유한 경우로서 시ㆍ도조례로 주택공급을 따로 정하고 있는 경우에는 시ㆍ도조례로 정하는 바에 따라 주택을 공급할 수 있다. 나. 다음 어느 하나에 해당하는 토지등소유자에게는 소유한 주택 수만큼 공급할 수 있다. 1) 과밀억제권역에 위치하지 아니한 재건축사업의 토지등소유자. 다만, 투기과열지구 또는 「주택법」 제63조의2제1항제1호에 따라 지정된 조정대상지역(이하 이 조에서 “조정대상지역”이라 한다)에서 사업시행계획인가(최초 사업시행계획인가를 말한다)를 신청하는 재건축사업의 토지등소유자는 제외한다. 2) 근로자(공무원인 근로자를 포함한다) 숙소, 기숙사 용도로 주택을 소유하고 있는 토지등소유자 3) 국가, 지방자치단체 및 토지주택공사등 4) 「지방자치분권 및 지역균형발전에 관한 특별법」 제25조에 따른 공공기관지방이전 및 혁신도시 활성화를 위한 시책 등에 따라 이전하는 공공기관이 소유한 주택을 양수한 자 다. 나목1) 단서에도 불구하고 과밀억제권역 외의 조정대상지역 또는 투기과열지구에서 조정대상지역 또는 투기과열지구로 지정되기 전에 1명의 토지등소유자로부터 토지 또는 건축물의 소유권을 양수하여 여러 명이 소유하게 된 경우에는 양도인과 양수인에게 각각 1주택을 공급할 수 있다. 라. 제74조제1항제5호에 따른 가격의 범위 또는 종전 주택의 주거전용면적의 범위에서 2주택을 공급할 수 있고, 이 중 1주택은 주거전용면적을 60제곱미터 이하로 한다. 다만, 60제곱미터 이하로 공급받은 1주택은 제86조제2항에 따른 이전고시일 다음 날부터 3년이 지나기 전에는 주택을 전매(매매ㆍ증여나 그 밖에 권리의 변동을 수반하는 모든 행위를 포함하되 상속의 경우는 제외한다)하거나 전매를 알선할 수 없다. 마. 과밀억제권역에 위치한 재건축사업의 경우에는 토지등소유자가 소유한 주택수의 범위에서 3주택까지 공급할 수 있다. 다만, 투기과열지구 또는 조정대상지역에서 사업시행계획인가(최초 사업시행계획인가를 말한다)를 신청하는 재건축사업의 경우에는 그러하지 아니하다. ② 제1항에 따른 관리처분계획의 수립기준 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. [시행령 X] ☞ 시행령에는 구체적인 분양가격 산정 및 분양아파트의 배정방법에 관하여 명시적인 규정을 두고 있지 않음.
● 서울시 도시정비조례
제38조(주택 및 부대ㆍ복리시설 공급 기준 등) ① 영 제63조제1항제7호에 따라 법 제23조제1항제4호의 방법으로 시행하는 주거환경개선사업, 재개발사업 및 단독주택재건축사업의 주택공급에 관한 기준은 다음 각 호와 같다.<개정 2023.5.22> 3. 법 제76조제1항제7호라목에 따라 2주택을 공급하는 경우에는 권리가액에서 1주택 분양신청에 따른 분양주택가액을 제외하고 나머지 권리가액이 많은 순서로 60제곱미터 이하의 주택을 공급할 수 있다. 4. 동일규모의 주택분양에 경합이 있는 경우에는 권리가액이 많은 순서로 분양하고, 권리가액이 동일한 경우에는 공개추첨에 따르며, 주택의 동ㆍ층 및 호의 결정은 주택규모별 공개추첨에 따른다. |
서울행정법원 2018. 2. 15. 선고 2018구합81498 판결
사실관계: 조합에게 2주택 분양을 신청한 조합원 68명 모두에게 추가로 공급하는 59㎡형 아파트를 모두 조합원 분양가로 분양하는 경우 조합원의 분양수입이 감소하고 비례율도 하락하게 됨.
피고 조합원은 총회결의를 거쳐 "추가로 분양할 아파트를 일반분양가로 분양하되, 마감재는 조합원 분양분과 동일하게 하는 안을 가결함.
이후 (분양성 제고를 위해) 총회를 통해 2주택 분양신청 조합원들에게 추가로 분양하는 2주택을 1층에서 5층에 사이에 배정하기로 결정.
판결요지: 관련 법령, 조례 및 정관 규정 내용에 비추어 살펴보면, 정비사업에서 조합원에게 2주택을 분양받을 당연한 법적 권리가 있지 아니할 뿐만 아니라, 조합이 2주텍을 분양한다고 하여 2주택 모두를 조합원분양가로 분양하여야 할 근거가 없고, 추가로 분양하는 2주택을 일정 층수 내에서 배정하는 것이 당연히 금지되는 것도 아님. 또한 관리처분계획이 이해상충되는 다수의 토지등 소유자들의 개별적이고 구체적인 이익을 적절히 형량하여 한정된 대지 및 건축물의 분배를 결정하는 계획재량인 점 (대법원 2014. 3. 27. 선고 2011두24057)을 종합적으로 고려하면, 조합이 2주택을 분양하는 경우 추가로 분양할 2주택의 분양가격, 층수 등 그 구체적 분양조건을 결정함에 있어서는 상당한 재량이 인정된다고 할 것이고, 그 내용이 특정 토지등소유자들 사이에 다소 불균형이 초래된다고 하더라도 그러한 사정만으로는 관리처분계획이 위법하다고 할 수 없음.
이 사건 관리처분계획에서 '2주택 분양을 신청한 조합원에 대하여 1주택은 조합원분양가격으로, 나머지 1주택은 일반분양가격으로 각 공급하고, 추가로 공급하는 1주택의 층수를 1층에서 5층 사이 내로 제한하는 것'으로 정하였고, 이 사건 관리처분계획에 따라 산정된 조합원분양분 59㎡형 아파트의 평균분양가격은 385,181,642원이지만, 일반분양분 59㎡형 아파트의 평균분양가격은 458,773,516원으로 차이가 나지만, 조합원분양분 아파트와 일반분양분 아파트의 가격 차이 정도, 2주택 모두를 조합원분양분 아파트의 가격으로 분양할 경우 발생하는 비례율의 변동정도, 2주택 분양신청한 조합원들의 피해를 줄이기 위한 추가적 조치의 구체적 내용 (마감재 수준의 고급화 및 일반분양아파트의 가격 증액시에도 조합원분양분아파트의 가격은 동결), 2주택을 일반분양가격으로 분양함으로써 발생한 비례율 상승에 따른 이익은 2주택 분양신청한 조합원들에게도 동일하게 귀속되는 점, 추가로 분양하는 아파트의 층수를 제한하게 된 구체적 사유 및 그 제한의 정도, 조합이 관리처분계획에서 2주택 분양아파트의 가격 및 배정층수를 정하는 과정에서 따른 절차적 적법성, 이 사건 정비사업의 규모, 2주택 분양이 조합원들에게 당연히 보장되는 권리가 아닌 점 및 정비사업에서 토지등소유자들의 개별적이고 구체척인 이익을 조정함에 있어 그 현실적인 한계 등을 종합적으로 고려하여 볼 때, 조합이 관리처분계획에서 2주택 분양신청 조합원들에게 추가로 분양하는 아파트의 가격을 일반분양가로 하고, 그 층수를 제한한 것이 2주택 분양신청 조합원들의 재산권을 본질적으로 침해한 것으로 조합원들 사이에 형평에 반하거나 재량권을 일탈남용한 것으로 볼 수 없음.
