위약벌의 약정은 채무의 이행을 확보하기 위하여 정해지는 것으로서 손해배상의 예정과는 그 내용이 다르므로 손해배상의 예정에 관한 민법 제398조 제2항을 유추 적용하여 그 액을 감액할 수 없고, 다만 그 의무의 강제에 의하여 얻어지는 채권자의 이익에 비하여 약정된 벌이 과도하게 무거울 때에는 그 일부 또는 전부가 공서양속에 반하여 무효로 됩니다.

이 사건 위약벌 조항은 그 의무의 강제에 의하여 얻어지는 임대인의 이익에 비해 임차인에게 가해지는 불이익이 과도하게 무거우므로, 20,215,848원(보증금의 5% 상당)의 범위 내에서만 유효하고 이를 초과하는 나머지 부분은 선량한 풍속 기타 사회질서에 반하여 무효라고 판단하였습니다. 

주 문
피고는 원고에게 20,215,847원 및 이에 대하여 2014. 9. 1.부터 2015. 4. 28.까지는 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 20%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라.

이 유
1. 기초사실
가. 원고는 2010. 8. 31.경 피고와 사이에 이사건 상가에 관하여 임대차보증금 392,922,946원, 월 차임 7,338,000원(부가가치세 별도), 임대차기간 2010. 9. 1.부터 2015. 8. 31.까지로 각 정한 임대차계약(이하, 이 사건 계약이라 한다)을 체결하며 다음과 같이 약정하였다.

제4조(임대보증금)
⑥ 임대차계약의 만료 또는 해지 기타의 사유로 인하여 이 계약이 종료되는 경우, 피고는 원고의 임대차목적물 명도 후 임대보증금을 원고에게 반환한다. 단, 원고가 본 계약에 의하여 부담하여야 하는 임대료, 관리비 등 제 비용과 위약금, 원상회복에 소요되는 비용, 체납관리비 및 연체료 등의 잔존채무가 있는 경우에는 그 금액을 공제한 나머지 보증금을 반환하며, (... 후략...).

제5조(임대료)
① 원고는 임대차목적물 전체에 대한 월 임대료를 해당 월 10일까지(10일이 공휴일인 경우에는 그 다음 영업일까지) 피고가 지정한 은행계좌에 납부하여야 한다.
⑤ 원고와 피고는 입점지정일 다음 연도부터 임대보증금과 월임대료의 인상률을 매년초정부가 고시하는 전년도 연간소비자물가총지수증가율로 하여 임대보증금과 월 임대료를 정하되, 전년도 임대보증금과 월 임대료의 증액이 있은 날로부터 1년이 지난 날과 피고가 통지한 날의 익월 중 나중에 도래하는 날부터 적용한다.

제6조(관리비)
① 원고는 피고가 실비를 기준으로 하여 피고가 정한 방법에 따라 산정한 임대차 목적물등 매장 사용에 따른 다음 각 호의 제비용(이하, 관리비라 한다)을 매월 납부하여야 한다.
1. 직접비(전기, 가서, 상하수도, 냉난방, 공조, 주차장 등의 사용에 관한 비용과 교통유발부담금, 환경개선부담금 기타 제세공과금, 건물화재보험료, 영업배상책임보험료 등의 각종 비용)

제7조(연체료 및 지체상금)

금전채무를 체납한 경우에는, 납부일자로부터 체납일수에 대하여 체납금액에 연 19%의 비율을 곱하여 산정한 연체료를 가산하여 납부하여야 하며, 납부액이 원고의 그 당시 피고에대한 채무액 전부를 상환하기에 부족한 경우 연체료, 관리비, 월임대료, 임대보증금의 순서로 납부한 것으로 본다.

제21조(계약해지)
① 원고에게 다음 각 호에 해당하는 사유가 발생하였을 경우, 피고는 원고에게 상당한 기간(14일 이상)을 정하여 그 이행을 최고하고 그 기간 내에 원고가 이행하지 않을 경우 본계약을 해지할 수 있다.
1. 월임대료, 관리비, 기타 비용을 2개월 이상 연체한 경우
② 전항 각 호에 해당하는 사유로 본 임대차계약을 해지한 경우에는 피고는 임대보증금의 총액의 10%에 해당하는 금액을 위약벌로써 몰취하며, 원고는 목적물을 명도하는 날까지 발생한 임대료 및 관리비를 피고에게 지급하여야 한다. 이 때 피고는 위 금액을 원고에게 반환하여야 할 임대보증금에서 우선 공제할 수 있다.

제23조(명도와 원상복구)
⑤ 계약종료일까지 원고가 원고 소유의 물건과 재산을 반출하지 아니하거나 도는 임대차목적물을 원상으로 복구하지 아니한 경우에는 본 계약이 종료된 날로부터 명도 또는 원상으로 복구되는 날까지 일할 계산한 임대료 및 관리비의 2배에 해당하는 금액을 손해배상금으로 피고에게 지급하여야 한다. 단, 원고의 원상회복 및 명도지연으로 인해 피고에게 발생한 손해가 그러한 금액을 초과하는 경우에는 원고는 피고에게 초과된 금액을 추가적으로 배상하여야 한다.

나. 피고는 2012. 8.경, 2013. 8.경, 2014. 4.경 원고에게 연체된 차임의 지급을 독촉하였고, 2014. 6. 23.경 14개월간 월 차임이 연체되었음을 이유로 이 사건 계약을 2014. 8. 31.자로 해지한다고 통보하였으며, 원고는 2014. 8. 15.경 피고에게 퇴점신청을 하였다. 

다. 피고는 2014. 8. 15.경 원고에 대한 정산금을 임대차보증금 392,922,946원에서 위약금 40,431,695원, 보증금 연체료 6,399,682원, 연체차임 142,443,344원, 연체 차임 대한 연체료 15,088,905원, 연체 관리비 41,794,775원, 연체 관리비에 대한 연체료 4,610,743원, 원상복구비용 10,000,000원, 교통유발부담금 759,293원과 대출금액 42,600,000원 및 이에 대한 이자 802,840원을 공제한 나머지 87,991,669원으로 정산하고, 위 금액을 원고에게 지급하였다. 

2. 주장 및 판단
가. 교통유발부담금 부담 약정 무효 여부
원고는, 임차인인 원고에게 교통유발부담금을 부담하도록 한 이 사건 계약 6조는 고객에게 부당하게 불리한 조항으로서 무효라고 주장한다.

살피건대, 약관의 규제에 관한 법률(이하, 약관규제법이라 한다) 6조 소정의 고객에 대하여 부당하게 불리한 조항으로서 ‘신의성실의 원칙에 반하여 공정을 잃은 약관조항’이라는 이유로 무효라고 보기 위해서는, 그 조항이 고객에게 다소 불이익하다는 점만으로는 부족하고, 약관 작성자가 거래상의 지위를 남용하여 계약 상대방의 정당한 이익과 합리적인 기대에 반하여 형평에 어긋나는 약관 조항을 작성·사용함으로써 건전한 거래질서를 훼손하는 등 고객에게 부당하게 불이익을 주었다는 점이 인정되어야 할 것인바, 이 사건에 있어서, 교통유발부담금을 실제로 이 사건 상가를 점유하는 임차인에게 부담하도록 하였다는 사정만으로 이 사건 계약 6조 중 교통유발부담금 부담에 관한 부분이 신의성실의 원칙에 위반하여 공정성을 잃은 약관조항에 해당한다거나 고객에게 부당하게 불리한 조항이라고 보기 어렵고, 달리 이를 인정할 증거가 없다.

따라서 원고의 이 부분 주장은 이유 없다. 

나. 위약벌 부과 약정 무효 여부
원고는, 이 사건 계약 7조는 연체 차임 및 관리비에 대해서 연 19%의 연체료를 가산하도록 정하고 있는데, 이와 함께 같은 계약서 21조에서 2기 이상 차임 연체를 이유로 계약이 해지될 경우 임대차보증금의 10%를 위약벌로 몰취한다고 정하고 있고, 이에 따라 피고는 임대차보증금에서 위약금 명목으로 40,431,695원을 공제하고 나머지 금액을 반환하였는바, 위 위약벌 몰취 약정은 부당하게 과다한 손해배상의 예정으로서 약관의 규제에 관한 법률 제8조에 반하여 무효이거나, 부당히 과다한 손해배상의 예정으로서 감액되어야 하고, 혹은 공서양속에 반하여 무효라고 주장한다.

위약벌의 약정은 채무의 이행을 확보하기 위하여 정해지는 것으로서 손해배상의 예정과는 그 내용이 다르므로 손해배상의 예정에 관한 민법 제398조 제2항을 유추 적용하여 그 액을 감액할 수 없고, 다만 그 의무의 강제에 의하여 얻어지는 채권자의 이익에 비하여 약정된 벌이 과도하게 무거울 때에는 그 일부 또는 전부가 공서양속에 반하여 무효로 된다(대법원 1993. 3. 23.선고 92다46905 판결 등 참조). 

이 사건에 있어서, 이 사건 계약 제21조 제2항은 ‘위약벌’이라는 문구를 사용하고 있는 점, 이 사건 계약에 계약 종료 후 명도 및 원상회복 지체로 인한 손해배상책임은 따로 규정하고 있는 점에 비추어, 이 사건 계약 제21조 제2항은 임차인의 채무이행을 확보하기 위한 위약벌을 정한 것으로 봄이 상당한바, 이 사건 계약이 차임 연체를 이유로 해지되는 경우 피고는 연체차임 및 관리비에 대하여 연 19%의 비율로 계산한 지연손해금을 가산하여 지급받음으로써 원고의 채무불이행에 따른 손해를 보전받을 수 있는 점, 인도 및 원상회복 지연으로 인한 손해에 대하여는 월 차임의 2배에 해당하는 손해배상예정액이 별도로 약정되어 있는 점, 이 사건 계약 위약벌 약정에 기한 위약벌금 40,431,695원은 원고의 월 차임 7,338,000원의 5배 이상으로서 상당히 많은 금액인 점 등에 비추어 보면, 이 사건 위약벌 조항은 그 의무의 강제에 의하여 얻어지는 임대인의 이익에 비해 임차인에게 가해지는 불이익이 과도하게 무거우므로, 20,215,848원(보증금의 5% 상당)의 범위 내에서만 유효하고 이를 초과하는 나머지 부분은 선량한 풍속 기타 사회질서에 반하여 무효라고 봄이 상당하다. 

따라서, 피고는 원고에게 임대차보증금에서 공제한 위약벌 41,794,775원 중20,215,847원(= 40,431,695원 - 20,215,848원)을 반환하여야 한다.

다. 임대차보증금, 월 차임 자동인상 약정 무효 여부

원고는, 이 사건 계약서 제5조 제5항은 임대차보증금 및 월 차임을 연간소비자 물가총지수 증가율에 따라 자동인상되도록 규정하고 있는바, 위 규정은 고객에게 부당하게 불리한 조항으로서 무효라고 주장한다. 

먼저, 이 사건 계약 제5조 제5항의 임대차보증금 및 월 차임 자동인상 약정이 무효인지 보건대, 갑4호증의 기재에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되는 다음과 같은 사정, 즉 실제로 이루어진 월 차임의 증가율이 상가임대차보호법 시행령에 정해진 비율을 초과하지 않은 것으로 보이고, 위 조항은 ‘전년도 임대차보증금 및 월 임대료의 증액이 있은 날로부터 1년 이 지난 날과 피고가 인상을 통지한 날 중 나중에 도래하는 날부터 적용한다’라고 규정하여 상가임대차보호법 제11조 제2항에서 정한 1년의 기간을 단축하지도 않은 것으로 보이는 점, 피고의 임차인들은 피고를 상대로 임대차계약서 일부 내용에 대하여 약관심사청구를 하였는데, 약관 심사 결과 공정거래위원회는 2007. 9. 5.경 임대차계약서 중 임대보증금과 월 임대료 자동인상 조항에 대하여 증감분에 대하여 피고가 통지한 날의 익월부터 일방적으로 적용하는 것으로 규정하여 증액후 1년 이내에도 인상분을 부과할 수 있는 것은 부당하여 무효라는 취지의 통보를 하였을 뿐 자동 인상 조항 자체에 대하여는 별다른 의견을 내지 않았던 점, 피고는 실제로 매년 월 차임 및 인대차보증금을 인상하지도 않았던 것으로 보이는 점 등에 비추어 보면, 월 차임 및 임대차보증금이 연간소비자물가총지수 증가율에 따라 매년 증가될 수 있다는 사정만으로 이 사건 계약 제5조 제5항이 신의성실의 원칙에 위반하여 공정성을 잃은 약관조항에 해당한다거나 고객에게 부당하게 불리한 조항이라고 보기 어렵고, 달리 이를 인정할 증거가 없다.

따라서 원고의 이 부분 주장은 이유 없다. 

3. 결론

그렇다면, 피고는 원고에게 임대차보증금 중 아직 반환하지 않은 20,215,847원 및 이에 대하여 원고가 구하는 바에 따라 이 사건 계약 해지 및 이 사건 상가 인도 완료일 이후인 2014. 9. 1.부터 피고가 그 이행의무의 존부 및 범위에 관하여 항쟁함이 상당한 이 판결 선고일인 2015. 4. 28.까지는 민법이 정한 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 20%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다 할 것이므로, 원고의 이 사건 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있어 이를 일부 인용하고, 나머지 청구는 이유 없어 이를 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.