우선 신탁법 제4조 제1항은 ‘등기 또는 등록할 수 있는 재산권에 관하여는 신탁의 등기 또는 등록을 함으로써 그 재산이 신탁재산에 속한 것임을 제3자에게 대항할 수 있다’ 라고 규정하고 있고, 부동산등기법 제81조는 신탁등기를 할 때에는 위탁자, 수탁자 및 수익자의 성명과 주소, 신탁관리인이 있는 경우에는 그 성명과 주소, 신탁의 목적, 신 탁재산의 관리방법, 신탁종료의 사유, 그 밖의 신탁의 조항을 기록한 신탁원부를 작성하고, 위 신탁원부를 등기기록의 일부로 보도록 규정하고 있습니다. 따라서 위 규정에 따라 등기기록의 일부로 인정되는 신탁원부에 신탁부동산에 대한 관리비 납부의무를 위탁자 가 부담한다는 내용이 기재되어 있다면 수탁자는 이로써 제3자에게 대항할 수 있습니다(대법원 2012. 5. 9. 선고 2012다13590 판결 등 참조).

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통상적인 부동산담보신탁계약서에는 “위탁자는 신탁부동산을 사실상 계속 점유 사용하고, 신탁부동산에 대한 실질적인 보존과 일체의 관리행위 및 이에 따른 일 체의 비용을 부담한다. 위탁자는 신탁부동산을 사실상 계속 점유· 사용하며, 신탁부동산에 대한 보존· 유지· 수선 등 실질적인 관리행위(신탁부동산의 임대차관리 및 임차보증금 반환·현장관리· 수선유지 등을 포함하여 이에 한정되지 아니한다)와 이에 소요되는 일체의 비용을 부담한다.” 등의 내용이 규정되어 있습니다.

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따라서 부동산담보신탁부동산에 대해 신탁자가 미납한 관리비는 신탁부동산의 보존과 관리를 위한 비용으로서 수탁업체는 위 규정을 근거로 관리단의 미납관리비 청구에 대항할 수 있습니다.

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한편 신탁계약서는 신탁원부에 포함되어 등기부의 일부가 되며 이는 등기소를 직접 방문할 경우 발부받을 수 있습니다.