아파트의 구분소유자와 아파트 입주자대표회의 회장 및 라인별 동대표인 원고들이 지하창고를 개인창고 용도로 사용하고 있는 피고를 상대로 지하창고의 인도를 구한 사례에서 지하창고는 PIT실로 구조상, 이용상 독립성이 없고, 아파트 분양대상이 아니고 분양계약의 면적에 포함되지도 않았으며, 집합건축물대장에 구분건물로 등록되거나 등기부등본에 등기가 마쳐지지도 않아 아파트의 공용부분에 해당함을 이유로 구분소유자인 원고들의 청구를 인용하고, 아파트 입주자대표회의 회장 및 라인별 동대표로 구분소유자가 아닌 원고들의 청구는 기각한 사례.

울산지방법원 사 건 2017가합20476 건물명도(인도)
원 고 1. A 2. B 3. C 4. D 5. E
피 고 F

판 결 선 고 2017. 11. 2. 

주 문
1. 피고는 원고 B, 원고 D에게 별지1 목록 기재 건물 중 별지2 도면 표시 1, 2, 3, 4, 1의 각 점을 차례로 연결한 선내 (가) 부분 59.094㎡를 인도하라.
2. 원고 A, 원고 C, 원고 E의 청구를 모두 기각한다.
3. 소송비용 중 원고 B, 원고 D과 피고 사이에 생긴 부분은 피고가 부담하고, 원고 A, 원고 C, 원고 E와 피고 사이에 생긴 부분은 원고 A, 원고 C, 원고 E가 부담한다.
4. 제1항은 가집행할 수 있다. 

청 구 취 지
피고는 원고들에게 별지1 목록 기재 건물 중 별지2 도면 표시 1, 2, 3, 4, 1의 각 점을 차례로 연결한 선내 (가) 부분 59.094㎡(이하 ‘이 사건 지하창고’라고 한다)를 인도하라.

이 유
1. 인정 사실
가. 당사자들의 지위
원고 B, 원고 D과 피고는 울산 북구 G 외 1필지 지상에 있는 H아파트 101동(이하 ‘이 사건 아파트’라고 한다)의 구분소유자들이고, 원고 A은 아파트 입주자대표회의 회장이며, 원고 B, 원고 C, 원고 D, 원고 E는 아파트 각 라인별 동대표이다. 

나. 아파트의 구성 및 소유관계
아파트는 1993. 5. 23. 착공되어 2009. 11. 13. 사용승인을 받았는데, 지하 1층에는 주차장, 독서실, 기계실 및 지하창고 등이 있고, 지상 1층부터 지상 13층까지에는 공동주택(아파트) 109세대가 있으며, 원고 B은 아파트 102호를, 원고 D은 아파트 203호를, 피고는 아파트 908호를 각 구분소유하고 있다.

다. 피고의 지하창고 점유 등
1) 피고는 2011. 9.경부터 지하창고에 출입문과 시정장치를 설치하여 개인창고 용도로 사용하고 있는데, 원고 A은 2016. 4. 1.과 2016. 4. 28. 피고에게 ‘지하창고는 건축물대장에 등재되어 있지 않고, 등기부에도 기재되어 있지 않아 구분소유권을 주장할 수 없는 아파트 공용부분이므로 시정장치와 , 적치한 물건을 제거하고 개방하라’는 각 내용증명우편을 보냈고, 피고는 2016. 4. 7.과 2016. 5. 9. ‘지하창고를 분양대상에 포함시킬 수 없어 개인창고 용도로 사용하고 있고, 건축물대장에 등재되어 있지 않거나 등기부에 기재되어 있지 않더라도 자신의 소유이다’는 각 내용증명우편을 보냈다.

2) 아파트 입주자대표회의는 2016. 5. 31. 피고에게 ‘지하창고를 인도하지 않으면 지하창고의 인도와 지하창고를 사용·수익한 기간 동안의 차임의 상당의 부당이득금을 구하는 소를 제기하겠다’는 내용증명우편을 보냈고, 피고는 2016. 6. 9. 지하창고 인도를 거부하는 내용증명우편을 보냈다.

3) 아파트 입주민들은 2016. 10. 11.과 2016. 11. 9. 피고와 지하창고 인도 문제를 논의하였으나, 피고는 현재까지 지하창고의 인도를 거부하고 있다.

2. 주장 및 판단
가. 주장 

1) 원고들
지하창고는 구조상·이용상 독립성이 없고, 구분소유권의 객체로 하려는 구분행위가 없었으므로, 아파트의 공용부분이다. 원고들은 아파트 전유부분에 관한 구분소유권자이자 공용부분에 관한 공유지분권자이므로, 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 ‘집합건물법’이라고 한다)에 따라 공유물에 대한 보존행위로서 지하창고의 인도를 구할 수 있고, 공용부분인 지하창고를 배타적으로 점유 사용하고 있는 · 피고는 원고들에게 지하창고를 인도할 의무가 있다. 

2) 피고
지하창고는 당초 방공호 용도로 만들어졌다가 건축법상 방공호 설치의무가 폐지되면서 생긴 공간이므로, 시행사 주식회사가 소유권을 원시취득하였는데, 피고는 2011. 3.경 시행사와 시공사 주식회사에서 아파트 사업권 양도대금 3,000,000,000원 중 500,000,000원을 갈음하여 지하창고를 대물변제받았다. 지하창고는 아파트 전유부분과 유사한 구조로 설계되어 출입문과 시정장치를 갖추고 사무집기류 등을 보관하는 창고로 활용되는 등 구조상·이용상 독립성이 있고, 2011. 3.경 대물변제받음으로써 구분행위가 이루어졌으므로, 피고의 전유부분이다. 설령 지하창고가 공용부분이라고 하더라도 분양대상에 포함되지 않아 분양대금을 치르지 않은 원고들이 지하창고의 인도를 구하는 것은 신의성실의 원칙에 반한다.

다. 원고 B, 원고 D의 청구에 관한 판단
1) 지하창고가 아파트의 공용부분인지 여부
가) 1동의 건물 중 구조상 구분된 여러 개의 부분이 독립한 건물로서 사용될 수있을 때에는 그 각 부분은 법에서 정하는 바에 따라 각각 소유권의 목적으로 할 수 있다(집합건물법 제1조). 전유부분이란 구분소유권의 목적인 건물부분을 말하고, 공용부분이란 전유부분 외의 건물부분, 전유부분에 속하지 아니하는 건물의 부속물을 말한다 (집합건물법 제2조 제3, 4호). 

1동의 건물에 대하여 구분소유가 성립하기 위해서는 객관적·물리적인 측면에서 1동의 건물이 존재하고 구분된 건물부분이 구조상·이용상 독립성을 갖추어야 할뿐 아니라 1동의 건물 중 물리적으로 구획된 건물부분을 각각 구분소유권의 객체로 하려는 구분행위가 있어야 한다. 여기서 구분행위는 건물의 물리적 형질에 변경을 가함이 없이 법률관념상 건물의 특정부분을 구분하여 별개의 소유권의 객체로 하려는 일종의 법률행위로서, 시기나 방식에 특별한 제한이 있는 것은 아니고 처분권자의 구분의사가 객관적으로 외부에 표시되면 인정된다. 따라서 구분건물이 물리적으로 완성되기 전에도 건축허가신청이나 분양계약 등을 통하여 장래 신축되는 건물을 구분건물로 하겠다는 구분의사가 객관적으로 표시되면 구분행위의 존재를 인정할 수 있고, 이후 1동의 건물 및 구분행위에 상응하는 구분건물이 객관적·물리적으로 완성되면 아직 건물이 집합건축물대장에 등록되거나 구분건물로서 등기부에 등기되지 않았더라도 그 시점에서 구분소유가 성립한다(대법원 2013. 1. 17. 선고 2010다71578 판결 참조).

집합건물의 어느 부분이 전유부분인지 공용부분인지 여부는 구분소유가 성립한 시점, 즉 원칙적으로 건물 전체가 완성되어 당해 건물에 관한 건축물대장에 구분건물로 등록된 시점을 기준으로 판단하여야 하고, 그 후의 건물 개조나 이용상황의 변화 등은 전유부분인지 공용부분인지 여부에 영향을 미칠 수 없는 것이며, 집합건물의 어느 부분이 구분소유자 전원 또는 일부의 공용에 제공되는지 여부는 소유자들 간에특단의 합의가 없는 한 건물의 구조에 따른 객관적인 용도에 의하여 결정되어야 한다 (대법원 2011. 3. 24. 선고 2010다95949 판결 참조).

나) 살피건대, 앞서 든 각 증거와 갑 제10호증, 을 제4, 5호증의 각 기재 및 영상, 이 법원의 울산북구청장에 대한 사실조회회신 결과에 변론 전체의 취지를 더하여 알 수 있는 다음과 같은 사정들을 종합하면, 지하창고는 피고의 전유부분이 아니라 아파트 구분소유자 전원 또는 일부의 공용에 제공되는 건물부분으로서 공용부분이다.

① 아파트 지하평면도에 의하면 지하창고는 PIT실로 용도가 기재되어 있고, 아파트의 하중분배 등 설계상 필요에 따라 기둥과 벽으로 구분되어 있을 뿐 천장에 배관이 지나가는 등 구조상·이용상 독립성이 없다.
② 지하창고는 당초 방공호 용도로 만들어졌다가 관계 법령의 개정에 따라 방공호 설치의무가 폐지되면서 생긴 공간인데, 아파트에 관한 분양대상이 아니고 분양계약의 면적에 포함되지 않았으며, 집합건축물대장에 구분건물로 등록되거나 등기부등 화장실, 주방 등의 위생배관과 난방배관, 전기배선 등을 설치하기 위한 공간이다.

피고는 ③ 아파트가 신축되어 사용승인을 받은 2009. 11. 13.에서 약 1년 4 개월이 지난 2011. 3.경에 이르러서야 시행사  및 0건설과 아파트 사업권 양도대금 3,000,000,000원 중 500,000,000원을 갈음하여 지하창고를 대물변제받되, 시행사와 0건설이 방수공사 및 지하계단과 방화문 설치공사를 해주기로 하였고, 그 무렵부터 지하창고를 개인창고 용도로 사용해 왔다.

④ 피고가 지하창고에 출입문과 시정장치를 설치하고 배타적으로 사용하는 경우 아파트 구분소유자 전원이 이용하는 배관 등 설비가 훼손되거나 적시에 점검 및 수리가 이루어지지 못할 가능성이 있다. 

2) 청구원인에 관한 판단
가) 집합건물법 제16조 제1항은 ‘공용부분의 관리에 관한 사항은 통상의 집회결의로써 결정한다’고 규정하면서 단서에 ‘다만 보존행위는 각 공유자가 할 수 있다’고 규정하고 있다. 집합건물법 제16조 제1항의 취지는 집합건물의 공용부분의 현상을 유지하기 위한 보존행위는 관리행위와 구별하여 공유자인 구분소유권자가 단독으로 행할 수 있도록 한 것이며, 보존행위의 내용은 통상의 공유관계처럼 사실상의 보존행위뿐 아니라 지분권에 기한 방해배제청구권도 포함하여 공유자인 구분소유권자가 단독으로 행할 수 있고, 공유자의 보존행위의 권한은 관리인 선임 여부에 관계없이 행사할 수 있다(대법원 2011. 4. 28. 선고 2011다12163 판결 등 참조). 

나) 살피건대, 지하창고는 아파트 구분소유자 전원 또는 일부의 공용에 제공되는 건물부분으로서 공용부분인데, 피고가 2011. 9.경부터 출입문과 시정장치를 설치하여 개인창고 용도로 사용해 온 사실은 앞서 본 바와 같고, 달리 피고에게 지하창고를 배타적으로 사용할 권한이 있음을 인정할 증거가 없으므로, 피고는 아파트의 공용부분 관리에 관한 보존행위로서 지하창고의 인도를 구하는 구분소유자 원고 B, 원고 D에게 공용부분인 지하창고를 인도할 의무가 있다. 

3) 피고의 주장에 관한 판단
가) 지하창고가 피고의 전유부분에 해당하는지 여부
살피건대, 피고가 2011. 9.경부터 지하창고에 출입문과 시정장치를 설치하여 개인창고 용도로 사용해 온 사실은 앞서 본 바와 같고, 을 제1 내지 3, 6, 7호증의 각 기재에 의하면, 다음과 같은 사실을 인정할 수 있다. 

① 아파트 시행사였던 00산업개발 주식회사(이하 ‘00산업개발’이라고 한다)는 1995. 9. 26. 피고에게 ‘00산업개발의 부도로 인한 채권단의 압류 및 처분 등으로 피고에게 발생한 손해액이 6,500,000,000원이고, 이를 상환할 것을 확인한다’는 내용의 확인서를 작성해 주었고, 1997. 1. 10. 0건설에 아파트 사업권을, 1997. 3. 1. 피고에게 피고에 대한 채무 6,500,000,000원을 갈음하여 아파트 사업권을 각 양도하였으며, 1997. 10.경 0건설 및 피고와 아파트 사업권을 3,000,000,000원으로 정산하여 피고가 양수하기로 하였다. 

② 0000씨는 2005. 2. 26. 피고에게서 아파트 사업권을 양수한 주식회사 00엠에서 아파트 사업권을 3,430,000,000원(최초 양도대금은 2,950,000,000원이다)에 양수하였고, 0000씨와 0건설은 2009. 11. 20. 피고에게 ‘2010. 3. 30.까지 아파트 사업권 양도대금으로 3,000,000,000원을 지급하고, 이를 변제하지 못할 시 연 20%의 비율로 계산한 지연손해금을 지급한다’는 내용의 채권·채무 약정 재확인서를 작성해 주었다.

③ 0000씨와 0건설은 2007. 2. 8. 피고와 ‘아파트 지하는 아파트의 재산권과 아무런 상관이 없음을 확인하고 , 피고는 0000씨에 지하 독서실을 기부한다’는 내용의 약정서를 작성하였다. 

④ 0000씨와 0건설은 2011. 3.경 피고와 아파트 사업권 양도대금 3,000,000,000원 중 500,000,000원을 갈음하여 지하 독서실 2곳을 제외한 지하창고를 대물변제하되, 0000씨와 0건설이 방수공사 및 지하계단과 방화문 설치공사를 해주기로 하는 채권·채무 약정 조정서를 작성하였다.

그러나 위 인정 사실만으로 지하창고가 피고의 전유부분임을 인정하기에 부족하고, 달리 인정할 증거가 없으며, 오히려 앞서 본 바와 같이 지하창고는 구조상·이용상 독립성이 없고, 구분소유권의 객체로 하려는 구분행위도 없어 아파트 구분소유자 전원 또는 일부의 공용에 제공되는 공용부분에 해당하므로, 피고의 이 부분 주장은 받아들이지 않는다. 

나) 신의성실의 원칙에 위배되는지 여부
(1) 신의성실의 원칙에 위배된다는 이유로 권리의 행사를 부정하기 위해서는 상대방에게 신의를 공여하였거나 객관적으로 보아 상대방이 신의를 가짐이 정당한 상태에 있어야 하며, 이러한 상대방의 신의에 반하여 권리를 행사하는 것이 정의관념에 비추어 용인될 수 없는 정도의 상태에 이르러야 한다(대법원 2011. 3. 10. 선고 2007다 17482 판결 등 참조). 

권리행사가 권리의 남용에 해당한다고 할 수 있으려면, 주관적으로는 권리행사의 목적이 오직 상대방에게 고통을 주고 손해를 입히려는 데 있을 뿐 행사하는 사람에게 아무런 이익이 없을 경우이어야 하고, 객관적으로는 권리행사가 사회질서에 위배된다고 볼 수 있어야 하며, 이러한 경우에 해당하지 않는 한 비록 권리의 행사에 의하여 권리행사자가 얻는 이익보다 상대방이 잃을 손해가 현저히 크다고 하여도 그 사정만으로는 이를 권리남용이라고 할 수 없다(대법원 2008. 9. 25. 선고 2007다5397 판결 등 참조). 

(2) 살피건대, 지하창고는 당초 방공호 용도로 만들어졌다가 관계 법령의 개정에 따라 방공호 설치의무가 폐지되면서 생긴 공간인데, 아파트에 관한 분양대상이 아니고 분양계약의 면적에 포함되지도 않았던 사실은 앞서 본 바와 같으나, 위 인정 사실만으로 원고 B, 원고 D의 권리행사가 정의관념에 비추어 용인될 수 없다거나 권리행사의 목적이 오로지 피고에게 고통을 주고 손해를 입히려는데 있지 원고 B, 원고 D에게 아무런 이익이 없는 경우에 해당한다고 인정하기에 부족하고, 달리 인정할 증거가 없으므로, 피고의 이 부분 주장도 이유 없다. 

3. 결론
그렇다면 원고 B, 원고 D의 청구는 이유 있어 인용하고 청구는 이유 없어 모두 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.