상가임대차는 2018. 10. 16. 개정법에 따라 최초 임대차계약 후 10년까지 갱신청구권을 행사할 수 있습니다. 물론 위 개정법 시행전에 체결된 임대차계약이더라도 개정 법 시행 후 갱신된 계약이라면 개정법에 따라 역시 최대 10년까지 갱신청구권을 보장받습니다. 다만 최초 임대차계약이 5년을 초과하는 장기계약이라면 특약이 없는 한 법 규정만으로는 갱신청구권을 행사할 수 없습니다.
최초 임대차계약 후 10년이 도래하면 임차인은 임대인과의 재계약을 논의했지만 임대인이 재계약을 거부하고 퇴거를 요구하는 경우 임대인에게 권리금 회수기회를 부여해 줄 것을 요청할 수 없습니다. 임대인의 권리금 회수기회 부여의무는 임대인으로 하여금 임차인이 주선한 신규 임차인과 새로이 임대차계약을 체결해 주어야 할 의무입니다. 다만 임대인이 계약을 거부할 경우 계약체결을 강제할 수는 없으며, 법에 따라 손해배상청구만 가능합니다.
대법원은 2019. 5. 16. 선고 2017다225312, 225329 판결 등에서 임차인이 최초 임대차계약을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하여 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에도 임대인은 상가임대차법 제10조의 4 제1항에 따른 권리금 회수기회 보호의무를 부담한다고 판시한 바 있으며, 2018. 10. 16. 개정된 상가임대차법에 따라 위 기간이 5년에서 10년으로 연장된 현재에도 위 판결은 여전히 타당한 것으로 받아들여지고 있습니다.
위와 같은 경우 임대인의 명도소송과 임차인의 손해배상소송은 대부분 병합해서 함께 판결을 내립니다. 명도소송에서는 승소할 수 없겠지만 손해배상소송은 감정인의 권리금 감정평가결과에 따라 어느 정도는 인정받을 수 있습니다.
상가임대차법에 따라 임차인이 임대인에게 권리금 회수방해로 인한 손해배상을 구하기 위해서는 원칙적으로 임차인이 신규임차인이 되려는 자를 주선하였어야 합니다. 그러나 임대인이 정당한 사유 없이 임차인이 신규임차인이 되려는 자를 주선하더라도 그와 임대차계약을 체결하지 않겠다는 의사를 확정적으로 표시하였다면 이러한 경우에까지 임차인에게 신규임차인을 주선하도록 요구하는 것은 불필요한 행위를 강요하는 결과가 되어 부당합니다. 이와 같은 특별한 사정이 있다면 임차인이 실제로 신규임차인을 주선하지 않았더라도 임대인의 위와 같은 거절행위는 상가임대차법에서 정한 거절행위에 해당한다고 보아야 합니다. 따라서 임차인은 이러한 경우 임대인에게 권리금 회수방해로 인한 손해배상을 청구할 수 있습니다. 임대인이 위와 같이 정당한 사유 없이 임차인이 주선할 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약을 체결할 의사가 없음을 확정적으로 표시하였는지 여부는 임대차계약이 종료될 무렵 신규임차인의 주선과 관련해서 임대인과 임차인이 보인 언행과 태도, 이를 둘러싼 구체적인 사정 등을 종합적으로 살펴서 판단하게 됩니다.
다만 위와 같은 경우에도 임차인은 전화통화녹음이나 내용증명으로 임대차가 종료하기까지 임대인의 확정적인 거부의사에 대한 명백한 증거를 확보해 놓을 필요가 있습니다.
임대인이 권리금을 회수하려는 임차인에게 재건축 계획을 밝힌 것과 관련하여 최근의 의미 있는 판결례를 인용합니다.
사실관계
이 사건 점포 등 건물에 대하여 1977년경 사용승인이 이루어졌습니다.
임차인은 커피점을 운영하는 자로서 건물소유권자와 임대차계약을 맺으면서 계약기간을 2년으로까지로 정했고, 건물소유권자로부터 권리금 1억원에 양수하는 내용의 상가건물임대차권리금 계약을 체결한 임차인이며, 임대차기간 도중 건물의 소유자가 변경되었고 위 소유자는 임대인지위를 승계하였습니다.
새로운 소유자는 임차인에게 임대인 지위 승계사실을 통지하면서 2~3년 뒤에 재건축할 예정이라고 알리고 갱신된다면 갱신되는 임대차계약서에는 향후 재건축에 관한 조항이 삽입될 예정이라는 점 및 임차보증금 및 월차임을 각 5% 증액할 예정이라는 점을 알렸습니다.
임차인이 위 임대차계약의 만료 전에 신규임차인을 주선했다고 알리자, 위 소유자는 ‘그 신규임차인과 임대차 계약에 응하겠지만 이 경우에도 이 사건 건물에 대한 철거 및 재건축 계획(공사시기, 소요기간 등)을 구체적으로 고지하겠다고 통지하였습니다.
또한 위 소유자는 다른 임차인과 임대차계약을 체결했고 계약서 특약서 및 화해 약정서의 특약사항에는 위 소유자가가 당초 고지한 바와 같은 취지대로 ‘건물 전체의 철거, 재건축 계획등 포함하여, 공사시기, 소요기간등과 평면도까지 첨부했습니다.
1심 판결_정당한 갱신거부에 해당하고 권리금 회수방해에 해당하지 않음
[판결요지: 법 제 10조 제1항 제7호 가목의 ‘임대차계약 체결 당시’란 ‘최초’임대차 계약당시 뿐 아니라 ‘갱신’되는 임대차계약 체결 당시도 포함되고, 따라서 임대인이 최초 임대차 계약 체결 당시 미리 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하지 않아 임차인의 갱신요구에 응할 수 밖에 없더라도, 갱신하면서 재건축 계획을 고지하고 그 계획에 따르는 경우라면 더 이상 갱신요구에는 응하지 않아도 된다고 해석함이 상당하다.
78년 경 건축된 건물로 노후 정도에 비추어 피고가 향후 2~3년내에 재건 축하겠다는 계획을 세우는 것은 실제 필요성과 합리성을 갖춘 것으로 신규임차인에게 그러한 사정을 알리며 임대차계약을 체결하자고 제의하는 것은 허용된다. 임대인이 당초 임차인에게 ‘신규임대차 계약을 할 경우 신규임차인에게 이점을 고지하겠다’고 알린 것을 두고 ‘정당한 이유 없는 신규 임대차 계약체결 거부’라고 단정하여 임대인에게 책임을 물을 수 없고 이것이 재건축을 빌미로 신규 임대차를 거절하는 것으로 볼 수 없다.]
2심 판결_정당한 이유없는 갱신계약 거부에 해당하고 권리금 회수방해에 해당함.
제10조 제1항 단서 제7호 가)목의 “정당한 사유”는 임대인이 증명해야 하는데, 임대인이 다른 임차인들과 임대차계약을 맺으면서 특약사항으로 “건물 전체의 재건축 계획” 및 설명조항을 기재, 첨부된 “평면도”가 “정당한 사유”에 해당하는 “구체적”인 재건축 계획이라 볼 수 없다.
임차인의 갱신요구권은 “차임과 보증금”외에는 전 임대차와 동일한 조건으로 임대차계약의 갱신을 요구하는 것이다(제10조 제3항). 임대인이 주장하는 “건물의 재건축 예정 사실”은 임차인의 동의가 없는 이상 갱신계약서 또는 신규계약서에는 반영할 수 없고, 임차인에게 그와 같이 요구하는 것은 제15조의 입법취지에 위반되어 허용할 수 없다.
“건물의 재건축 예정 사실”을 갱신계약서 또는 신규계약서에 반영하겠다고 말하였고, 이로써 당초 임차인 또는 신규임차인으로 하여금 갱신계약 또는 신규계약의 체결을 주저하게 하였으며, 이는 정당한 이유없이 계약갱신요구를 거절하고 권리금 회수를 방해한 것이다.
따라서 당초 임차인이 임대인과 신규임차인 사이의 구체적인 주선행위를 하지 않았다고 하더라도, 임대인이 “전 임대차와 동일한 조건”으로 임대차계약을 체결하지 않겠다는 의사를 확정적으로 표시한 것으로 볼 수 있으므로, 권리금 회수를 방해한 것이라고 판단된다.
3심 대법원 판결 (대법원 2022. 8. 11. 선고 2022다202498 판결) 파기환송_권리금회수방해에 해당하지 않음
판결요지
1) 앞서 살펴본 관련 법리에 위 인정 사실을 더하여 보면, 원심의 판단은 아래와 같은 이유에서 수긍할 수 없다.
가) 이 사건 점포 등 건물 전체는 원심의 변론종결일을 기준으로 보더라도 사용승인일로부터 이미 약 45년이 경과되었으며, 임대인의 이 사건 고지 내용은 신규 임차인이 되려는 자와 신규 임대차계약을 체결하게 될 경우 ‘수년 내에 철거·재건축 계획이 있음을 구체적으로 알리겠다.’는 기본 입장을 밝힌 것에 불과하다. 이러한 사정을 들어 임대인이 신규 임차인과의 임대차 가능기간을 짧은 기간으로 특정하여 고지하려는 확정적인 의사를 밝힌 것으로 볼 수 없다.
나아가 임대인이 이 사건 고지를 통해, 원고의 주선으로 신규 임차인이 되려는 자와 신규 임대차계약을 체결함에 있어 수년 내에 철거·재건축 계획이 있음을 알리고 그와의 협의를 토대로 구체적인 철거·재건축 시기 및 이를 전제로 임대차계약의 내용을 확정하려는 탄력적·유동적·적극적 입장을 표명한 것으로 볼 수 있으므로, 당초 임차인이 신규 임차인이 되려는 자를 주선하더라도 그와 임대차계약을 체결하지 않겠다는 피고의 의사가 확정적으로 표시된 경우에 해당한다고 할 수도 없다.
이 사건 고지 당시 철거·재건축 계획의 내용이 구체적이지 않고, 이 사건 고지가 당초 임차인과의 최초 임대차계약 체결 무렵 이루어진 것이 아니어서 상가임대차법 제10조 제1항의 법리상 원고의 임대차계약 갱신 요구를 거절할 사유는 될 수 없다 하더라도, 그로 인하여 당연히 상가임대차법 제10조의4 제1항 각호에서 정한 ‘권리금 회수 방해행위’가 된다고 볼 수도 없다.
나) 이와 같이 당초 임차인이 신규 임차인이 되려는 자를 주선하더라도 그와 임대차계약을 체결하지 않겠다는 임대인의 의사가 확정적으로 표시된 경우에 해당한다고 보기 어려운 이상, 임대인의 당초임차인에 대한 ‘권리금 회수 방해행위’에 따른 손해배상책임이 성립하기 위해서는 당초 임차인이 구체적인 인적사항을 제시하면서 신규 임차인이 되려는 자를 임대인에게 주선하였음에도 임대인이 상가임대차법 제10조의4 제1항 각호의 어느 하나에 해당하는 행위를 하였어야 한다. 그런데 당초 임차인은 임대인에게 실제로 신규 임차인을 주선하거나 신규 임차인이 되려는 자에 관한 구체적인 인적사항 등의 정보를 제공한 적도 없다.
다) 이 사건 고지 내용은 당초 임차인의 요청에 따른 임대차계약의 갱신 또는 신규 임대차계약의 체결에 관하여 임대인이 기본 입장을 표명한 것으로 볼 수 있는 데다가, 실제로 임대인이 다른 임차인 등과 체결한 신규 임대차계약의 내용에 이 사건 고지 내용에 따른 건물 전체의 철거·재건축 계획 및 공사시점·소요기간을 구체적으로 명시한 이상, 이 사건 고지 내용과 모순되는 정황이 드러난 경우에 해당한다고 볼 수도 없다.
2) 그럼에도 원심은 이 사건 고지 내용이 신규 임차인이 되려는 자를 주선하더라도 그와 임대차계약을 체결하지 않겠다는 의사를 확정적으로 표시한 경우에 해당한다고 단정한 다음, 이는 상가임대차법 제10조 제1항 단서 제7호 (가)목에서 정한 ‘정당한 사유’에 해당하지 않는다는 이유로 ‘권리금 회수 방해행위’라고 판단하였다. 이러한 원심의 판단에는 상가임대차법 제10조의4 제1항에서 정한 ‘권리금 회수 방해행위’의 해석에 관한 법리를 오해함으로써 판결에 영향을 미친 잘못이 있다.]
