【판시사항】

[1] 임차인이 민법 제643조의 지상물 매수청구권을 행사한 경우, 임대인으로부터 매수대금을 지급받기 전까지의 부지 사용에 대한 임차인의 부당이득반환의무 성립 여부(적극)

[2] 건물의 소유를 목적으로 한 대지임대차에 있어서 약정임료가 실제 임료와 현격한 차이가 있는 경우, 임대차계약이 종료된 이후 반환할 부당이득금의 액수는 다시 산정된 부당이득 당시의 실제 임료 상당액이라고 본 사례

【판결요지】

[1] 건물 기타 공작물의 소유를 목적으로 한 대지임대차에 있어서 임차인이 그 지상건물 등에 대하여 민법 제643조 소정의 매수청구권을 행사한 후에 그 임대인인 대지의 소유자로부터 매수대금을 지급받을 때까지 그 지상건물 등의 인도를 거부할 수 있다고 하여도, 지상건물 등의 점유·사용을 통하여 그 부지를 계속하여 점유·사용하는 한 그로 인한 부당이득으로서 부지의 임료 상당액은 이를 반환할 의무가 있다.

[2] 건물의 소유를 목적으로 한 대지임대차에 있어서 약정임료가 실제 임료와 현격한 차이가 있는 경우, 임대차계약이 종료된 이후 반환할 부당이득금의 액수는 다시 산정된 부당이득 당시의 실제 임료 상당액이라고 본 사례.

【참조조문】

[1] 민법 제643조, 제741조[2] 민법 제643조, 제741조

【참조판례】

【전 문】

【원고,피상고인】 원고

【피고,상고인】 피고 1 외 1인

【원심판결】 서울고법 1999. 9. 17. 선고 98나2299 판결

【주문】

상고를 모두 기각한다. 상고비용은 피고들의 부담으로 한다.

【이유】

1. 변론주의 위배의 점에 대하여

원심은, 이 사건 임대차계약의 당사자인 피고 1은 물론 사실상 원고와의 임대차계약의 체결 및 이 사건 건물의 신축을 주도하였고 타인에게 이 사건 건물을 전대하는 방법으로 피고 1과 공동하여 이 사건 건물을 지배(간접점유)하여 온 피고 2가 이 사건 임대차계약의 실질적인 당사자임을 전제로 그 임대차계약이 기간만료로 종료된 이상, 피고들은 원고 명의로 건축허가를 받아 이 사건 대지 위에 이 사건 건물을 신축하여 이를 사용·수익하고 임대차기간이 만료된 후에는 타인보다 우선하여 재 임대차계약을 체결하되, 만일 재 임대차계약이 체결되지 아니하는 경우 피고들은 이 사건 건물에 대한 권리를 포기하고 소유권을 원고에게 귀속시키거나, 이를 철거하고 원고에게 이 사건 대지를 인도하기로 하는 약정에 기하여 이 사건 대지를 인도하여 줄 의무가 있다고 판단하였다. 위와 같은 원심의 판단은 피고들이 이 사건 건물의 소유를 위하여 건물의 부지인 이 사건 대지를 점유하고 있다 하여 그 인도를 명한 것이라 할 것인바, 피고들이 이 사건 대지를 점유하고 있는 이상 그 점유가 직접점유이든 간접점유이든 인도를 명한 것은 정당하다고 할 것이고 설사 이 사건 대지에 대한 피고들의 점유가 직접점유에 해당한다는 원고의 주장이 점유의 성질을 잘못 파악한 것이라고 하더라도 변론주의에 어긋난다고 할 수 없다. 이 부분 원심의 판단은 정당하고 거기에 변론주의에 위배된 잘못이 있다 할 수 없다.

2. 임대차기간 연장의 점에 대하여

원심은, 원고와 피고들이 당초에는 이 사건 대지에 관하여 임대차기간을 3년으로 하는 임대차계약을 체결하였다가 1989. 6. 8.경에 이르러 원고와 사이에 이를 무효화하고 임대차기간을 1988. 3. 30.부터 10년으로 하는 새로운 임대차계약을 체결하였으므로 그 임대차기간이 만료되기 전까지는 임대차가 종료되지 아니하였다는 피고들의 주장에 부합하는 증거를 채용하지 아니하고 달리 이를 인정할 증거가 없다 하여 배척하였는바, 기록에 비추어 보면 이 같은 원심의 조치는 정당한 것으로 수긍할 수 있고, 거기에 채증법칙에 위배하여 사실을 오인한 위법이 있다 할 수 없다. 그리고 원고가 당초 약정 임대차기간이 10개월 정도 남은 1990. 5. 1.에 이르러 피고들에게 127.54㎡에 관한 증축동의를 해 주어 그에 따라 피고측에서 지하 1층 44.08㎡, 1층 71.90㎡, 2층 62.64㎡를 증축하였고 적어도 그 무렵에는 쌍방간에 위 임대차를 갱신하는 등으로 더 이상 계속할 의사가 있었다고 보인다 하더라도 그러한 사정만으로 다른 주장 입증 없이 증축동의를 한 때로부터 3년이 되는 1993. 5. 1.까지 임대차기간이 당연히 연장되었다고 볼 수는 없고, 더군다나 그 후 얼마 안되어 당초의 임대차기간이 만료되기 전에 원고와 피고들 사이의 이 사건 건물의 소유권 및 임대차기간의 연장을 둘러싼 쟁송이 시작되어 끊임없이 계속되어 온 점에 비추어 보면, 당초 임대차기간이 만료된 후 임대차계약이 묵시적으로 갱신되었다거나 반드시 갱신되었어야만 한다고 볼 수도 없다 할 것이다.

3. 임료감정의 점에 대하여

기록에 비추어 살피건대, 원심 감정인은 이 사건 대지의 임료 감정 당시 이른바 임대비교사례법을 채택할 적정한 임대사례가 없는 것으로 보아 적산법에 의하여 그 임료를 산정하였다는 것인바, 이 같은 감정방법의 선택에 어떠한 잘못이 있다 할 수 없고, 나아가 기초가격 및 기대이율을 토대로 한 이 사건 대지의 임료 산정과정에 위법 부당한 점이 있음을 찾아볼 수 없다.

한편, 감정평가서(기록 922-923면)에 의하면 원심 감정인은 피고들이 비용을 들여서 시공한 이 사건 건물의 내부인테리어·시설 등을 감안하여 이 사건 건물의 시가를 감정한 사실을 알 수 있고, 피고들 주장의 집기·비품 등은 건물에 부속된 것이라고 할 수 없고 피고들이 수거하여 갈 수 있는 것이므로 이를 건물의 시가감정에 있어 참작할 것은 아니라고 할 것이다.

결국 이 부분 상고이유에 관한 주장도 모두 이유 없어 받아들이지 아니한다.

4. 부당이득금에 관한 법리오해의 점에 대하여

건물 기타 공작물의 소유를 목적으로 한 대지임대차에 있어서 임차인이 그 지상건물 등에 대하여 민법 제643조 소정의 매수청구권을 행사한 후에 그 임대인인 대지의 소유자로부터 매수대금을 지급받을 때까지 그 지상건물 등의 인도를 거부할 수 있다고 하여도, 지상건물 등의 점유·사용을 통하여 그 부지를 계속하여 점유·사용하는 한 그로 인한 부당이득으로서 부지의 임료상당액은 이를 반환할 의무가 있고(대법원 1992. 12. 24. 선고 92다22114 판결 참조), 위와 같이 부당이득반환의무를 지는 경우 반환할 부당이득금의 액수는 특별한 사정이 없는 한 임료 상당액이라 할 것이나, 이 사건의 경우는 그와는 달리 이 사건 대지에 관한 재 임대차계약이 체결되지 아니하는 경우 피고들은 이 사건 건물에 대한 권리를 포기하고 소유권을 원고에게 귀속시키거나 위 건물을 철거하고 원고에게 이 사건 대지를 인도하기로 약정하였던 사정으로 인하여 이 사건 대지에 관한 현실의 임료를 제대로 반영하여 약정 임료를 정하지 아니하였던 탓으로 약정 임료가 실제 임료와 현격한 차이가 있었다고 할 것인데, 그 후 원심이 당사자의 약정과는 달리 피고들에게 건물매수청구권을 인정하는 등(원심의 이 부분 판단은 정당하다고 보인다) 약정 임료 산정의 기초가 당초와 크게 달라진 이상 임대차계약이 종료된 이후 반환할 부당이득금의 액수를 더 이상 당초의 약정 임료 상당액이라고 보기는 어렵고 달라진 사정에 따라 다시 산정된 부당이득 당시의 실제 임료 상당액이라고 볼 수밖에 없다 할 것이다. 같은 취지의 원심의 판단은 설시는 다소 미흡한 점이 없지 아니하지만 정당하고, 거기에 부당이득의 범위에 관한 법리오해의 위법이 있다 할 수 없다. 이 점에 관한 상고이유도 받아들일 수 없다. 

5. 그러므로 상고를 모두 기각하고, 상고비용은 패소자의 부담으로 하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.