권리금과 권리금 계약
● 권리금이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설ㆍ비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형ㆍ무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말합니다 (상가임대차보호법 제10조의3 제1항)
● 권리금 계약이란 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약을 말한다 (상가임대차보호법 제10조의 3 제2항)
상가임대차보호법상의 권리금 규정이 적용되는 임대차계약
● 현행 상가임대차보호법상 권리금 규정은 2015. 5. 13. 시행되었으며, 위 시행일 현재 존속중인 임대차계약에 적용됩니다. (그 이전에는 임대인의 사정으로 임대차계약이 중도 해지된 경우에만 판례가 인정하였습니다)
● 보증금 액수에 관계없이 적용됩니다 (법 제2조 제3항)
● 2015. 5. 13. 이전부터 존속중인 임대차의 경우에도 적용됩니다
권리금을 회수할 수 있는 기간
● 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 (임대차 종료시점은 원칙적으로 임대인으로부터 보증금이 반환된 시점입니다. 다만 상가임대차법 제9조 제2항에 따라 기준금액을 초과하는 상가임대차는 달리 적용될 수 있습니다).
임대인이 임차인의 권리금 회수 기회를 방해하는 행위 유형
● 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위
● 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위
● 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위
● 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위
☞ 실제 임대인의 방해행위가 있었는지는 권리금 계약이 체결된 경위, 신규임차인으로서의 적정성, 권리금 액수의 과다책정 여부 및 그외 진정성 여부 등을 고려하여 임대인의 방해행위의 부당성 여부를 판단하게 될 겁니다.
☞ 실제 사례에서는 기존 월차임이나 보증금에 비해 인상폭이 매우 큰 차임을 제시하거나 임차인의 자력 또는 능력과는 무관한 자료를 요구하는 등 통상적인 임대차계약의 체결 과정에서 요구되는 것보다 무리한 조건을 제시함으로써 권리금 회수 기회를 방해하는 경우가 많습니다.
임대인이 기존 임차인이 주선한 신규 임차인과의 계약체결을 거절할 수 있는 정당한 사유가 있는 경우
● 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우
● 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우
● 임대인이 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한다는 사유로 갱신을 거절하고 실제로도 위 기간동안 영리목적으로 사용하지 아니한 경우 (☞임대인이 재건축 등 다른 사유를 들어 신규 임대차계약 체결을 거절한 후 사후적으로 1년 6개월 동안 상가건물을 영리목적으로 사용하지 않은 경우에는, 이 사건 조항에 따른 정당한 사유가 있다고 볼 수 없음. 대법원 2021. 11. 25. 2019다285257 판결 참조)
● 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우
최초 임대차계약기간을 포함하여 10년이 경과한 임대차의 경우에도 임대인이 임차인이 주선한 신규 임차인과의 계약 갱신을 거절한 경우 손해배상책임 인정여부
● 대법원 2019. 5. 16. 선고 2017다 225312, 225329 판결 및 대법원 2020. 9. 3. 자 2018다252441(본소),2018다252458(반소) 판결에 따르면 상가임대차법 제10조의4의 문언과 내용, 입법 취지에 비추어 보면, 같은 법 제10조 제2항에 따라 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하여 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에도 임대인은 같은 법 제10조의4 제 1항에 따른 권리금 회수기회 보호의무를 부담합니다. 위 판결들은 2018. 10. 16. 이전에 최초 임대차기간 포함하여 5년이 도과된 임대차로서 갱신이 인정되지 않았던 사례들에 관한 판시이나 위 일자 이후 총 임대차기간이 10년까지 갱신될 수 있는 현행법하에서도 동일합니다. 물론 이 경우에도 기존 임차인이 신규임차인 과의 권리금계약체결 및 이에 준하는 사유는 존재하야 합니다.
임차인이 권리금 상당의 손해배상을 청구하기 위해서는 신규임차인과 권리금계약이 체결되어 있어야 하는 지 여부
● 신규 임차인과의 권리금 계약을 체결되어 있어야 할 필요는 없으나 권리금계약의 대상이나 임대인과의 시설투자비 상환약정과 관련하여 원고가 양도할 수 있는 시설물의 범위 등 권리금 계약이 예정은 되어 있어야 합니다 대법원 2019. 7. 10. 선고 2018다239608 판결)
임차인이 권리금 상당의 손해배상을 청구하기 위해 반드시 반드시 신규 임차인을 주선해야 하는 지 여부
● 임대인이 정당한 사유 없이 임차인이 신규임차인이 되려는 자를 주선하더라도 임대인이 수수로 상가를 사용하거나 신규 임차인과 임대차계약을 체결하지 않겠다는 의사를 확정적으로 표시하였다면 이러한 경우에까지 임차인에게 신규임차인을 주선하도록 요구하는 것은 불필요한 행위를 강요하는 결과가 되어 부당합니다. 이와 같은 특별한 사정이 있다면 임차인이 실제로 신규임차인을 주선하지 않았더라도 임대인의 위와 같은 거절행위는 상가임대차법 제10조의4 제1항 제4호에서 정한 거절행위에 해당합니다. 따라서 임차인은 임대인에게 권리금 회수방해로 인한 손해배상을 청구할 수 있습니다 (대법원 판결)
건물주가 현 임차인에게
‘신규 임차인에게 재건축 예정 사실을 고지하고 신규 임대차계약 체결 시 반영하겠다.’고 말한 것은 신규 임차인이 되려는 자로 하여금 신규 임대차계약의 체결을 주저하게 하는 것임은 물론 원고가 신규 임차인이 되려는 자를 주선하더라도 그와 임대차계약을 체결하지 않겠다는 의사를 확정적으로 표시한 경우로서 ‘권리금 회수 방해행위’에 해당하는 지 여부
대법원 2022. 8. 11. 선고 2022다202498 판결에 따르면 위 사정만으로는 임대인에게 권리금 회수방해에 따른 손해배상책임이 없다고 판시하였습니다.
판결이유:
건물 내구연한 등에 따른 철거·재건축의 필요성이 객관적으로 인정되지 않거나 그 계획·단계가 구체화되지 않았음에도 임대인이 신규 임차인이 되려는 사람에게 짧은 임대 가능기간만 확정적으로 제시·고수하는 경우 또는 임대인이 신규 임차인이 되려는 사람에게 고지한 내용과 모순되는 정황이 드러나는 등의 특별한 사정이 없는 한, 임대인이 신규 임차인이 되려는 사람과 임대차계약 체결을 위한 협의 과정에서 철거·재건축 계획 및 그 시점을 고지하였다는 사정만으로는 상가임대차법 제10조의4 제1항 제4호에서 정한 ‘권리금 회수 방해행위’에 해당한다고 볼 수 없다. 임대차계약의 갱신에 관한 상가임대차법 제10조 제1항과 권리금의 회수에 관한 상가임대차법 제10조의3, 제10조의4의 각 규정의 내용·취지가 같지 아니한 이상, 후자의 규정이 적용되는 임대인의 고지 내용에 상가임대차법 제10조 제1항 제7호 각 목의 요건이 충족되지 않더라도 마찬가지이다.
- 이 사건 점포 등 건물 전체는 원심의 변론종결일을 기준으로 보더라도 사용승인일로부터 이미 약 45년이 경과되었으며, 피고의 이 사건 고지 내용은 신규 임차인이 되려는 자와 신규 임대차계약을 체결하게 될 경우 ‘수년 내에 철거·재건축 계획이 있음을 구체적으로 알리겠다.’는 기본 입장을 밝힌 것에 불과하다. 이러한 사정을 들어 피고가 신규 임차인과의 임대차 가능기간을 짧은 기간으로 특정하여 고지하려는 확정적인 의사를 밝힌 것으로 볼 수 없다.
- 나아가 피고가 이 사건 고지를 통해, 원고의 주선으로 신규 임차인이 되려는 자와 신규 임대차계약을 체결함에 있어 수년 내에 철거·재건축 계획이 있음을 알리고 그와의 협의를 토대로 구체적인 철거·재건축 시기 및 이를 전제로 임대차계약의 내용을 확정하려는 탄력적·유동적·적극적 입장을 표명한 것으로 볼 수 있으므로, 원고가 신규 임차인이 되려는 자를 주선하더라도 그와 임대차계약을 체결하지 않겠다는 피고의 의사가 확정적으로 표시된 경우에 해당한다고 할 수도 없다.
- 이 사건 고지 당시 철거·재건축 계획의 내용이 구체적이지 않고, 이 사건 고지가 원고와의 최초 임대차계약 체결 무렵 이루어진 것이 아니어서 상가임대차법 제10조 제1항의 법리상 원고의 임대차계약 갱신 요구를 거절할 사유는 될 수 없다 하더라도, 그로 인하여 당연히 상가임대차법 제10조의4 제1항 각호에서 정한 ‘권리금 회수 방해행위’가 된다고 볼 수도 없다.
- 이와 같이 원고가 신규 임차인이 되려는 자를 주선하더라도 그와 임대차계약을 체결하지 않겠다는 피고의 의사가 확정적으로 표시된 경우에 해당한다고 보기 어려운 이상, 피고의 원고에 대한 ‘권리금 회수 방해행위’에 따른 손해배상책임이 성립하기 위해서는 원고가 구체적인 인적사항을 제시하면서 신규 임차인이 되려는 자를 피고에게 주선하였음에도 피고가 상가임대차법 제10조의4 제1항 각호의 어느 하나에 해당하는 행위를 하였어야 한다. 그런데 원고는 피고에게 실제로 신규 임차인을 주선하거나 신규 임차인이 되려는 자에 관한 구체적인 인적사항 등의 정보를 제공한 적도 없다.
- 이 사건 고지 내용은 원고의 요청에 따른 임대차계약의 갱신 또는 신규 임대차계약의 체결에 관하여 피고가 기본 입장을 표명한 것으로 볼 수 있는 데다가, 실제로 피고가 소외 2 등과 체결한 신규 임대차계약의 내용에 이 사건 고지 내용에 따른 건물 전체의 철거·재건축 계획 및 공사시점·소요기간을 구체적으로 명시한 이상, 이 사건 고지 내용과 모순되는 정황이 드러난 경우에 해당한다고 볼 수도 없다.
- 그럼에도 원심은 이 사건 고지 내용이 신규 임차인이 되려는 자를 주선하더라도 그와 임대차계약을 체결하지 않겠다는 의사를 확정적으로 표시한 경우에 해당한다고 단정한 다음, 이는 상가임대차법 제10조 제1항 단서 제7호 (가)목에서 정한 ‘정당한 사유’에 해당하지 않는다는 이유로 ‘권리금 회수 방해행위’라고 판단하였다. 이러한 원심의 판단에는 상가임대차법 제10조의4 제1항에서 정한 ‘권리금 회수 방해행위’의 해석에 관한 법리를 오해함으로써 판결에 영향을 미친 잘못이 있다.
권리금이 공인중개사법상의 중개대상물에 해당하는지 여부
● 권리금은 공인중개사법 제3조 ( 토지, 건축물 그 밖의 토지의 정착물) 및 동법 시행령 제3조(입목에 관한 법률에 따른 입목, 공장 및 광업재단 저당법에 따른 공장재단 및 광업재단)에 해당하지 않아 공인중개사법상의 수수료 상한 규정이 적용되지 않습니다 (대법원 2006. 9. 22. 선고 2005도6054 및 2006. 10. 27. 선고 2006도3800 판결 등 참조, 구법 시행 당시 판결이나 현재도 동일합니다).
법령 및 판례상 권리금이 인정되지 않는 경우
● 상가임대차보호법제10조의5(권리금 적용 제외) 제10조의4는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 상가건물 임대차의 경우에는 적용하지 아니한다.
1. 임대차 목적물인 상가건물이 「유통산업발전법」 제2조에 따른 대규모점포 또는 준대규모점포의 일부인 경우(다만, 「전통시장 및 상점가 육성을 위한 특별법」 제2조제1호에 따른 전통시장은 제외한다)
2. 임대차 목적물인 상가건물이 「국유재산법」에 따른 국유재산 또는 「공유재산 및 물품 관리법」에 따른 공유재산인 경우
● 대법원 2019다296172(본소), 2019다296189(반소) 판결. 법령상 경쟁입찰에 부쳐야 하는 경우
사립학교법 제33조, 사학기관 재무·회계 규칙 제35조 제1항에 의하면, 학교법인은 국가를 당사자로 하는 계약에 관한 법률 시행령 제26조 제1항 제5호 가목의 금액인 5,000만 원(연액 또는 총액 기준)을 초과하는 임대차계약을 체결하려는 경우 위 규칙 제35조 제3항에서 정하는 수의계약에 의할 수 있는 사유가 없는 한 일반경쟁에 부쳐야 한다. 이와 같이 학교법인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약을 체결하는 것이 경쟁 입찰의 방법으로 임차인을 선정해야 할 법령상 의무를 위반하는 것이 되는 경우, 달리 특별한 사정이 없는 한 학교법인이 그러한 사정을 들어 임대차계약 체결을 거절하는 것에는 구 상가임대차법 제10조의4 제1항 제4호에서 정한 ‘정당한 사유’가 있다고 보아야 한다.
권리금 감정평가의 평가항목
감정평가 실무상의 권리금의 평가 유형
● 감정신청서 상의 감정할 사항:
● 시설권리금: 영업을 위하여 건물의 구조변경, 인테리어, 집기 및 비품 등에 대한 대가
(권리금 대상에는 포함되어 손해배상 사건에서 원고의 이익으로 간주되어 손익상계의 대상이 될 수는 있습니다)
● 지역권리금 (바닥권리금): 영업 장소가 위치한 장소적 이점에 대한 대가를 말함. 역세권이나 유동인구가 많은 지역이 높음.
● 영업권리금 (기타 권리금 포함): 영업을 수행함으로써 장기간 확보한 고객수, 광고나 평판, 신용이나 영업상의 노하우 이전에 대한 대가 (주로 최근 1년간 발생한 순이익을 말함) 와 허가권리금, 임차권존속보장권리금을 포함함.
- 허가권리금: 법률이나 행정규제 등 새로운 영업자가 진입하지 못하게 됨으로써 기존의 임차인이 향유하게 되는 초과 이익에 대한 대가로서 유흥주점 등 신규 인허가가 어려운 업종에서 주로 인정됨.
- 영업을 중단하였거나 영업이익이 없는 경우 인근의 평균 영업이익을 고려함. 동일용도지역 내 동일 또는 유사업종상가의 평균적인 영업이익을 말함.
● 타인에게 이전되지 않는 무형자산이나 영업활동과 관련없는 유형재산은 감정평가의 대상에서 제외됩니다
권리금 손해배상 소송의 행사기간
임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사할 수 있습니다. 통상 임대인의 명도소송 제기에 따라 반소를 제기하거나 신규 임차인과의 임대차계약 체결을 거절하여 이미 상가를 임대인에게 인도한 경우에는 손해배상 소송만 별도로 제기할 수 있습니다.
